Когда нужно подавать на неустойку ДДУ

В этой статье вы найдет ответы на свои вопросы:

1. Порядок взыскания неустойки ДДУ
2. Как оформить претензию
3. Как подготовить иск в суд
4. Список документов которые понадобятся в суде
5. На что будет «давить» застройщик
6. Ваши действия после получения судебного решения

Для взыскания с застройщика неустойки за несвоевременное выполнение условий договора участия в долевом строительстве многоэтажного дома желательно заранее учитывать платежеспособность ответчика. Возможны ситуации, когда обращаться в суд будет бессмысленно, так как застройщик уйдет в банкротство и у него не будет средств, чтобы погасить неустойку. Но рекомендуется не затягивать ситуацию и начинать действовать, как только срок просрочки в передаче квартиры составляет несколько месяцев.

Порядок взыскания неустойки по договору долевого строительства

Неустойку необходимо рассчитывать на дату подписания акта приема-передачи, то есть когда представитель застройщика показал квартиру и покупатель согласился ее принять. Новые поправки в ФЗ № 214 предусматривают возможность принять жилплощадь с несущественными недостатками, и уже потом предъявлять застройщику претензии. Однако  при наличии у жилья серьезных технических недостатков рекомендуется не подписывать акт.

Размер неустойки зависит напрямую от ключевой ставки ЦБ РФ. Не следует сомневаться в сумме. При необходимости ответчик и суд ее скорректируют. Взыскать пени можно за весь период неисполнения ДДУ или помесячно.

Так, если в договоре указано, что квартиру застройщик обязан передать 1.07.2021 года, то неустойку следует рассчитывать со 2.08.2021 года. Ставку ЦБ РФ можно применять любую, независимо от периода, за который рассчитываются штрафные платежи. Если неустойка взыскивается по договору цессии, то нужно учитывать первоначальный срок передачи квартиры, то есть тот, который указан в сделке долевого строительства.

Также не следует путать сроки ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и сроки сдачи квартиры, неустойка рассчитывается именно с даты просрочки подписания акта приема-передачи.

При наличии сомнений в периоде расчета следует брать во внимание временной промежуток с большей неустойкой. Даже при наличии погрешностей в расчете итоговая сумма будет скорректирована в ходе разбирательства. Если сумма неустойки превышает 1 миллион рублей, то при подаче иска понадобится оплачивать госпошлину. Целесообразно взыскивать неустойку, когда она не превышает указанный денежный показатель, так как тогда вероятность того, что судебное решение будет исполнено и у застройщика будут свободные деньги, больше.

Если, помимо неустойки, заявитель хочет взыскать с недобросовестного застройщика еще и штраф в сумме 50% от размера неустойки, то тогда придется заблаговременно направить претензию.

Оформление претензии

Ее необходимо предъявлять в письменном виде. В претензии обязательно должна быть указана следующая информация:

1. Наименование организации застройщика и ее юридический адрес, который можно узнать в реквизитах договора. Следует проверять адрес на достоверность – для того, чтобы претензия дошла по назначению. Для подстраховки следует заказать выписку ЕГРЮЛ, из которой можно узнать актуальную информацию о застройщике.
2. Сформулированные требования к застройщику о передаче квартиры, выплате неустойки. Также можно потребовать компенсации морального вреда и убытков. Под ними понимаются все расходы, которые потерпевший дольщик должен понести для того, чтобы восстановить нарушенное право. Расходы предусматривают оплату арендного жилья, упущенной выгоды от сдачи недвижимости. На практике часто суды отказывают в удовлетворении требований о взыскании дополнительных расходов дольщика. Исключения составляют случаи, когда у заявителя нет постоянного места регистрации в регионе, где он покупает квартиру по ДДУ или при отсутствии постоянного места работы в регионе приобретения жилья. Но включить требования о погашении дополнительных расходов в претензию будет нелишним.
3. Срок исполнения требований – обычно 10 дней с момента получения письма с претензией.

Рекомендуется направлять претензию заказным письмом с описью вложения. Следует указать объявленную ценность вложенных документов. Нежелательно вручать претензию лично, под роспись в офисе застройщика, так как документ могут намеренно уничтожить или его примет неуполномоченное лицо.

Подготовка искового заявления

Иск целесообразно подавать после того как будет направлена претензия, даже если заявитель не получил от застройщика ответа. При отсутствии досудебного порядка урегулирования спора суд вправе не принять заявление к рассмотрению.

Однако на иски о защите прав потребителя подобное требование не распространяется. Исковое заявление содержит комбинированные требования – по ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214 и по требованиям о защите прав потребителей. Согласно специальной норме, если застройщик не передал дольщику квартиру в установленные сроки, то размер неустойки составляет 1/ 300 ставки ЦБ РФ. Если получатель жилья частное лицо, то размер ставки увеличивается в 2 раза.

По иску о защите прав потребителей заявитель может потребовать заплатить штраф в размере 50% от суммы неустойки. Дополнительно предусмотрена возможность взыскать убытки в связи с несвоевременным получением квартиры. Есть возможность взыскать моральный вред, который на практике судами снижается в значительном размере от первоначально заявленной суммы.

Общие правила подготовки иска предусматривают вводную часть, где требуется указать информацию о заявителе и компании-застройщике. Учитывается, что застройщик может продавать жилье через субподрядчика и других посредников, которые юридически могут ограничиваться представительскими функциями.

Следует обозначить цену иска и указать третьих лиц, которые не предъявляют самостоятельные требования – подрядные организации, залогодержатели квартиры – если она оформлялась в ипотеку.

В описательной части иска приводятся все обстоятельства спорной ситуации: дата, время, место заключения договора долевого участия. Важно обозначить сведения о просрочке, рассчитать, сколько она составляет на момент обращения с иском в суд. Дополнительные финансовые требования также должны быть обоснованы расчетами. Если заявитель хочет доказать наличие убытков, то он должен предъявить доказательства их наличия: договор аренды квартиры на срок, в течение которой истец не мог использовать квартиру ДДУ по назначению.

В качестве убытков можно заявить проценты, которые заявитель выплатил по повышенной ставке. Она может быть предусмотрена на срок, пока квартира не оформлена в собственность. Если истец не подписал акт приема-передачи, то, следовательно, он не смог стать собственником недвижимости, и вынужден вносить ежемесячные платежи по повышенной ставке. Подобное также следует обосновать в исковом заявлении подробными расчетами. Отсутствие постоянной регистрации в регионе также свидетельствует в пользу убытков, которые застройщик должен возместить.

Компенсация морального вреда также рассчитывается отдельно. Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 20.12.1994 № 10 при расчете морального вреда учитываются последствия гражданско-правового нарушения, насколько нарушение сроков подписания ДДУ сказалось на психическом и физическом здоровье истца. Может потребоваться приложить к иску документы, подтверждающие факт обращения в медицинские учреждения за лечением, прохождением реабилитации.

Требования примерно звучат следующим образом:

1. Взыскать неустойку за период просрочки в определенное количество дней. Срок начинается на следующий день после истечения времени передачи квартиры. Дополнительно можно уточнить исковые требования и отдельно взыскать просрочку на момент судебного разбирательства: за все дни – с момента подачи иска и до вступления решения суда в законную силу.
2. Взыскать убытки со дня начала просрочки и до срока, указанного в исковом заявлении.
3. Взыскать моральный ущерб с застройщика.
4. Взыскать штраф, расходы на оформление документов и судебное представительство.

Исковое заявление должно быть подписано заявителем или его представителем по доверенности. Если расходы на оформление доверенности также необходимо взыскать, то нужно заранее позаботиться о том, чтобы в таком уполномочивающем документе были указаны права посредника на взыскание неустойки в судебном порядке.

[gdlr_button href=»https://isklight.ru/kontakty/» target=»_self» size=»medium» background=»#ec4933″ color=»#ffffff» border_color=»#999999″]Заказать подготовку документов[/gdlr_button]

Документы для оформления в суд

Потребуется произвести расчеты за каждый день просрочки. В перечень обязательных сведений входят:

1. Копия договора долевого строительства. Оригинал сделки потребуется предоставить непосредственно в суде.
2. Копии платежной документации, подтверждающей, что застройщик перечислил всю сумму по ДДУ. Дополнительно нужно представить платежные документы, которые свидетельствуют об убытках истца из-за неисполнения ответчиков условий сделки долевого строительства.
3. Копия договора цессии, если неустойка взыскивается на основании ранее заключенной переуступки.
4. Документ, которые подтверждают дополнительные убытки заявителя – арендные договоры, сделка ипотеки по повышенной процентной ставке.
5. Официальную переписку с застройщиком – при ее наличии.
6. Копии иска с комплектом документов. Их необходимо предварительно разослать всем участникам дела, а сведения, подтверждающие отправку корреспонденции, необходимо предъявить в суд вместе с иском.
7. Квитанция об оплате госпошлины, если сумма иска выше 1 млн. рублей.

Иск вместе с документами подается в канцелярию суда. В течение 5 дней с момента направления документов суд возбуждает гражданское дела либо оставляет иск без движения, возвращает его заявителю (в зависимости от причины).

В определении суда будет указана причина, по которой иск не был принят к производству. Основная  –  это отсутствие документов, обращение в суд неуполномоченного лица, ранее принято по аналогичному делу решение. На предварительном заседании суд заслушивает позиции сторон, изучает документы, назначает дату разбирательства дела по существу.

При наличии просрочки в передачи квартиры по ДДУ, если не нарушены сроки взыскания,  решение суда будет в пользу истца.

На какие доводы может ссылаться застройщик

В большинстве случаев застройщики, даже при наличии их вины, направляют возражения на исковое заявление. Их аргументы следующие:

1. Пропуск срока исковой давности – для всего периода взыскания неустойки или отдельных групп платежей.
2. Наличие форс-мажорных обстоятельств, которые, по мнению ответчика, не позволили вовремя закончить постройку.
3. Размер неустойки, который не соответствуют последствиям правонарушения. Застройщик требует снизить ее по ст. 333 ГК РФ.

Большинство возражений ответчика можно оспорить. Так, если в суд поступило ходатайство о снижении неустойки, то желательно направить аргументированное возражение против уменьшения штрафного платежа.

При наличии оснований для взыскания штрафа часто ответчик ссылается на то, что истец уклонялся от принятия квартиры, может даже предъявить недостоверные документы о попытки подписать акт приема-передачи. Такие манипуляционные приемы необходимо сразу пресекать. Если есть просрочка, то суд присудит ее в пользу истца. Но не исключено, что размер неустойки будет снижен.

Нужно не ждать, пока неустойка достигнет больших размеров. Если застройщик не исполняет обязанности по ДДУ и не передает квартиру, то обращаться в суд следует уже после 3-4 месяцев просрочки. При размере неустойке 1 млн. рублей понадобится оплачивать государственную пошлину. Возможны недобросовестные действия застройщика – вывод активов, преднамеренное банкротство компании.

Действия дольщика после получения судебного решения

Для взыскания денег с застройщика понадобится получить исполнительный лист. Он выдается судом в заявительном порядке после того как решение вступит в законную силу. Срок оформления – максимум 3 дня. С исполнительным листом можно обратиться в банк, где у застройщика открыты расчетные счета. Если на них есть средства, то неустойка и другие присужденные платежи будут взысканы автоматически и перечислены на счет заявителя. При отсутствии у застройщика денег придется обращаться к судебному приставу с заявлением о возбуждении исполнительного производства.

Чтобы не столкнуться с ситуацией, когда застройщик вывел все деньги и не может платить по решению, то нужно еще при оформлении иска оформлять ходатайство о его обеспечении. Тогда суд наложит запрет на распоряжении имуществом застройщика, включая деньги, активы, имущественные права. Но успеть нужно до того как фирма-контрагент по договору долевого участия запустит процедуру банкротства и признается в своей неплатежеспособности.

Даже если застройщик передал квартиру с просрочкой, то ее можно взыскать уже после подписания акта приема-передачи. Отказ дольщика от взыскания неустойки незаконен и не учитывается судом при рассмотрении иска. Срок исковой давности по требованиям о взыскании неустойки равен трем годам. Общий период разбирательства, с учетом апелляционной, кассационной инстанций, может доходить до одного года. При обращении с иском в суд желательно заручиться поддержкой юриста.