Как рассчитать неустойку по ДДУ

Содержание:

1. Как рассчитывается неустойка по договору долевого участия
2. Пример расчета неустойки по ФЗ № 214
3. За какой период неустойка не может быть начислена

Неустойка представляет собой базовый вид финансовой ответственности застройщика перед дольщиком за несвоевременное выполнение договора долевого участия. Согласно ст. 6 ФЗ № 214 застройщик – компания, которая берет деньги у дольщиков и обещает передать квартиру (комплекс жилья) группе инвесторов,  обязан вовремя выполнять свои обязательства и передать недвижимость в указанные в договоры сроки. Если такое не происходит, то наступает просрочка, за которую застройщик становится должником и должен заплатить.

Добровольная оплата производится редко, так как застройщик, допуская неисполнение договора, обычно находится на грани банкротства, продает квартиры по серым схемам, в том числе несколько раз, и ликвидирует предприятие.

Как рассчитывается неустойка по договору долевого участия

ФЗ № 214 предусматривает случаи, когда застройщик обязан платить в качестве меры гражданско-правовой ответственности:

1. При допущении просрочки. Не имеет значение ее длительность, а также, передал ли застройщик квартиру с опозданием или вовсе отказался предоставлять жилплощадь. Неустойка должна оплачиваться в полном объеме, но с учетом возможности ее снижения судом на основании ст. 333 ГК РФ.
2. Когда застройщик не передает квартиру в течение двух месяцев после истечения срока действия договора долевого участия. Тогда у дольщика появляется право расторжения договора в одностороннем порядке. Также отказаться от сделки инвестор может, если дом построен с существенными нарушениями и застройщик отказывается исправлять ситуацию, передать квартиру в надлежащем состоянии. Если это случилось, то дольщик вправе требовать заплаченные за квартиру деньги, неустойку, а также проценты за пользование чужими деньгами – на основании ФЗ № 214 и ст. 395 ГК РФ.
3. Если застройщик передал квартиру с существенными недостатками и отказывается признавать свою вину. Тогда можно потребовать неустойку согласно Закону о защите прав потребителей, а также штраф в размере 50% от суммы невыполненных обязательств.

Размер неустойки по ФЗ № 214 составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (ключевой ставки) от стоимости сделки долевого участия за каждый день просрочки. Если взыскателем является физическое лицо, то сумма неустойки увеличивается в 2 раза.

Сумма высчитывается по следующей формуле.

Неустойка = сумма договора* 1/ 300 (1/ 150) * ставка* период просрочки.

Обязательно потребуется принимать во внимание следующие показатели:

• сумму, от которой рассчитывается неустойка. Стоимость договора долевого участия выражается в цене за общую площадь квартиры или за каждый квадратный метр. Также дополнительно в стоимость можно включить сумму страхового полиса, если на дольщика возлагается обязанность застраховать недвижимость, жизнь, здоровье и защиту от несчастных случаев;
• период расчета неустойки – начиная с первого дня просрочки и до последнего дня неисполнения должником обязательств. Конечный период может быть рассчитан на момент оформления претензии, подачи искового заявления. В ходе судебного разбирательства размер неустойки по ДДУ можно уточнить;
• показатель ставки рефинансирования ЦБ РФ – изменяется периодически. Желательно использовать ставку на момент предъявления претензии;
• величину ставки 1/ 300 (для юридического лица) или 1/150 (для физического лица).

Претензию следует подготовить, если заявитель готовится защищать свои права в арбитражном суде. Юридические компании иногда выкупают право взыскания неустойки по договору цессии. Тогда они принимают на себя все полномочия кредитора, включая возможность оплаты судебных расходов.

Продажа квартиры не исключает возможности взыскания неустойки. Если заявитель распорядился недвижимостью по своему усмотрению, то застройщик обязан выплатить неустойку за не вовремя переданную квартиру независимо от наличия права собственности на жилье на момент обращения с иском.

Дополнительно у заявителя есть возможность взыскать проценты по договору ипотечного кредитования. В сделке жилищного займа могут предусматриваться повышенные проценты, оплату которых дольщик может компенсировать. В качестве расходов также можно указать затраты на аренду съемного жилья.

В суде потребуется доказать, что истец потратился на съем жилья, так как по вине застройщик не имел возможности проживать в своей квартире. На практике суды не всегда удовлетворяют иски о взыскании убытков, так как их не всегда можно доказать. Приоритет отдается случаям, когда у застройщика нет другого места регистрации по месту покупки квартиры по ДДУ, и он вынужден арендовать жилье.

Пример расчета неустойки по ФЗ № 214

Стоимость квартиры составляет 5 миллионов рублей. Застройщик был обязан передать ее 1 февраля 2020 года, но передал 1 августа. Просрочка начинается со 2 февраля 2020 года по 31 июля того же. Итого – просрочка составила 132 дня. На август 2020 года ставка ЦБ составляет 4,25. На август 2021 года – 6.50. При расчете неустойки по договору долевого участия можно выбрать любой из показателей. Будем исходить из параметров ставки в 6.50%. – если иск подан в августе-сентябре 2021 года. Можно подставить любую актуальную ставку ЦБ РФ.

Тогда неустойка за 1 день просрочки составит: 5000000*6.5/100/ 150 = 2166 руб. за каждый день просрочки. 2166* 132 = 285912 рублей неустойки. Указанная сумма обозначена без учета дробных параметров. С учетом округления неустойка может быть выше. Но колебания незначительны. В судебном порядке сумма неустойки может быть снижена на основании ходатайства должника и ст. 333 ГК РФ. Истец вправе возражать против такого заявления.

За какой период неустойка не может быть начислена

На основании Постановления Правительства РФ № 423 неустойка не может быть начислена и взыскана за период просрочки от 3.04.2020 года до 1.01.2021 года. Также за этот период в рамках исполнительного производства нельзя взыскать уже просуженную неустойку. Это чревато злоупотреблениями со стороны недобросовестных застройщиков. Однако не запрещено взыскивать неустойку за аннулированную сделку долевого участия из-за отказа застройщика передать объект недвижимости в течение двух месяцев с момента истечения срока действия ДДУ.

Не нужно отдавать на руки застройщика оригинал договора долевого участия, правоустанавливающих документов на квартиру. Для того чтобы избавиться от обязанности платить застройщик, допустив просрочку, может подписать односторонний акт приема-передачи квартиры по фальшивой доверенности. Односторонний акт означает, что дольщик уклоняется от принятия квартиры, тем самым право на неустойку тогда будет сложно реализовать. Если подобные недобросовестные действия выявлены, то следует подавать заявление в полицию.

Рассчитать неустойку не составит труда. Сложнее ее получить, в том числе по исполнительному листу, так как на момент вынесения решения у застройщика может не остаться денег. Взыскать неустойку следует своевременно. Целесообразно обращаться в суд, когда сумма ответственности застройщика не превышает 1 миллиона рублей. При обращении с претензией и иском желательно заручиться помощью юриста.