Содержание:
- Порядок действий при взыскании неустойки
- Оформление претензии с требованием неустойки ДДУ
- Подача искового заявления о взыскании неустойки по ДДУ
- Взыскание начисленной и присужденной неустойки
- Сложности при взыскании неустойки с застройщика-должника
Если застройщик нарушает обязательства по передаче квартиры по договору долевого участия, то он должен выплатить неустойку. Она представляет собой меру финансовой ответственности и взыскивается в претензионном или судебном порядке. Даже при наличии просрочки застройщик редко соглашается платить неустойку добровольно. Понадобится обращение в суд, расчет платежей, подача искового заявления в суд общей юрисдикции или арбитражную инстанцию.
Право на взыскание неустойки гарантировано п. 2 ст. 6 ФЗ № 214. Застройщик может быть освобожден от оплаты неустойки, если он готов предоставить квартиру по акту приема-передачи, но дольщик по каким-либо причинам уклоняется от подписания договора.
Такие факты должны доказываться в суде. Получение квартиры с просрочкой не препятствие для взыскания неустойки на весь срок, в течение которого застройщик не выполнял обязательства по ДДУ. Неустойку можно получить и в случае, если квартира получена и продана или когда жилье приобретается по договору ипотечного займа. Дополнительно можно потребовать проценты за пользование чужими деньгами в порядке, указанном в ст. 395 ГК РФ. Это возможно, когда застройщик не передает жилплощадь, а дольщик расторгает договор долевого участия в суде в одностороннем порядке, что допускается при наличии двухмесячной просрочки в передаче квартиры.
Неустойку можно взыскать за весь срок либо по периодам. Разрешено использовать любую ключевую ставку, которая действует на момент предъявления досудебной претензии или обращения в суд. В процессе разбирательства исковые требования могут быть уточнены.
Порядок действий при взыскании неустойки
Процесс привлечения застройщика к гражданско-правовой ответственности зависит от обстоятельств конкретного дела. Общий порядок предусматривает следующие этапы:
- Расчет неустойки за весь срок просрочки или конкретный период.
- Подача претензии. Она необязательна, но ее желательно предоставить, чтобы дополнительно взыскать с застройщика штраф в размере 50% от суммы неисполненных обязательств за каждый день просрочки.
- Оформление искового заявления в суд общей юрисдикции или арбитражную инстанцию.
Неустойка рассчитывается путем произведения суммы договора на количество дней просрочки и ключевую ставку (1/150 для физического лица и 1/ 300 от ставки для юридического). Можно считать за конкретный период или за весь срок просрочки. Также дополнительно разрешено взыскать неустойку, которая может быть начислена на будущий период – до того как выносится решение суда.
На практике не все суды предпочитают, когда заявитель «дробит» неустойку. Целесообразно взыскать ее за весь период, используя ключевую ставку, действующую на момент обращения с исковым заявлением в суд.
Оформление претензии с требованием неустойки ДДУ
Она составляется в свободной форме. В претензии необходимо указать:
- данные о взыскателе, адрес регистрации;
- сведения о застройщике, юридический адрес компании;
- содержание претензии, срок просрочки, расчет неустойки;
- банковские реквизиты, на которые следует перечислить деньги.
Претензию нужно направить заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если отвезти документ в офис застройщика, то позже может оказаться, что претензию приняло неуполномоченное лицо, либо она вовсе потерялась. Нужно предоставить застройщику срок для добровольного удовлетворения требований – обычно 10 дней, но можно предоставить и больший период. Если ответа не поступило или застройщик отказывается выплатить неустойку добровольно, то понадобится оформить исковое заявление.
Подача искового заявления о взыскании неустойки по ДДУ
Иск оформляется по правилам ст. 131-135 ГПК РФ. Понадобится указать наименование истца и ответчика, персональные данные сторон – Ф.И.О., юридический адрес застройщика. Также заблаговременно необходимо обозначить цену иска, третьих лиц, которые будут участвовать в разбирательстве.
В описательной части иска приводятся доводы заявителя – условия договора долевого участия, срок просрочки исполнения требований дольщика, что квартира на момент обращения в суд передана с задержкой или застройщик вовсе не исполнил свои обязательства.
В просительной части иска следует указать требования:
- Взыскать с застройщика неустойку за указанный период.
- Взыскать с застройщика штраф в размере 50% от суммы неисполненных обязательств.
- Компенсировать моральный вред. Его потребуется доказать – могут понадобиться медицинские документы, сведения о недобросовестном поведении представителей застройщика, которые сознательно идут с дольщиком на конфликт и не отдают квартиру, за которую заплачены деньги.
- Взыскать расходы на подачу иска, судебное сопровождение, оплату государственной пошлины.
Дополнительно может понадобиться оформить иск для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ. Также в суде дольщик вправе требовать расторжение договора ДДУ и возврата уплаченной за квартиру суммы + проценты.
К исковому заявлению понадобится приложить копию договора долевого участия, письменный расчет неустойки (может быть указан в самом иске), копию досудебной претензии, квитанцию об оплате государственной пошлины. Если интересы доверителя представляет посредник, то его полномочия должны быть подтверждены доверенностью.
Возможны случаи подписания одностороннего акта «задним числом» — что застройщик готов был передать квартиру, но дольщик уклонялся. Подобные факты могут сказаться на размере неустойки, но обычно состояние дома свидетельствует о том, готова ли квартира или нет. Отдельно могут быть разбирательства по поводу качества переданного жилья. Если просрочка есть, то вероятность, что суд удовлетворит исковые требования заявителя безусловная. Но размер неустойки может быть снижен.
Взыскание начисленной и присужденной неустойки
После получения решения суда необходимо подать заявление на выдачу исполнительного листа. Срок – 5 дней с момента подачи документа. Исполнительный лист может быть отослан судом приставам непосредственно либо заявитель забирает его в канцелярии и направляет приставу с заявлением о возбуждении исполнительного производства.
Если у застройщика есть счета в банке, то взыскатель может направить лист непосредственно в кредитную организацию. После подачи заявления судебному приставу возбуждается исполнительное производство, и начинаются меры принудительного взыскания: арест имущества должника, изъятие активов и их реализация через публичные торги.
Сложности при взыскании неустойки с застройщика-должника
На момент предъявления требований о неустойки застройщик может распродать квартиры через посредников, вывести деньги из компании, преднамеренно ее обанкротить. Юристы рекомендуют не копить неустойку годами, а подавать в суд через 2-3 месяца просрочки. Расторжение договора долевого участия и продажа квартиры самим дольщиком не исключают возможности получить неустойку, но не следует затягивать процесс. У застройщика могут быть сотни обманутых дольщиков с требованиями неустойки в миллионы рублей.
Процесс взыскания может растянуться на месяцы и годы. Также не следует подписывать письменный отказ от неустойки, переносить сроки передачи квартиры, на что часто идут недобросовестные застройщики, получив с дольщика всю сумму за квартиру. При обращении в суде желательно заручиться поддержкой юриста.