Для взыскания неустойки возможен претензионный или судебный порядок. ФЗ № 214 позволяет получить от застройщика дополнительные деньги за просрочку в сдаче квартиры. Согласно договору участия в долевом строительстве (ДДУ) застройщик должен своевременно передать недвижимость, подписать акт приема-передачи, отдать ключи и получить оставшуюся сумму (если квартира оплачивается поэтапно).
Возможны ситуации, когда компания-застройщик не передает квартиру в течение нескольких месяцев, и даже лет, после наступления обязательства по передаче жилплощади.
Если квартира не передается в течение двух месяцев после истечения действия ДДУ, то дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать вернуть деньги, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.
Направление застройщику претензии
Взаимодействие с застройщиком должно начинаться с претензии. Срок просрочки наступает на следующий день после даты, указанной в договоре – когда застройщик был обязан передать квартиру. Досудебная претензия необходима для того, чтобы попытаться взыскать неустойку по договору долевого участия добровольно. Для суда также важен такой документ, особенно когда заявитель намерен обращаться в арбитражную инстанцию.
Период просрочки заканчивается подписанием акта приема-передачи недвижимости. Если застройщик оформил односторонний акт, то просрочка заканчивается датой подписания такого документа.
Если акт подписан в одностороннем порядке, то это означает, что дольщик уклоняется от принятия квартиры и застройщик вправе оформить передачу самостоятельно. Возможны случаи, когда акты подписываются незаконно, задним числом. Такой документ можно оспорить в судебном порядке.
Неустойку следует рассчитывать от первоначальной стоимости договора долевого участия в строительстве. Цена, указанная в сделке по уступке прав, в расчет не принимается.
До оформления претензии понадобится рассчитать размер неустойки. Исчислять ее следует со дня, следующего после даты передачи квартиры по ДДУ. Учитываются формулировки в документе, так как точной даты в договоре может быть не указано, Нужно принимать в расчет срок ввода дома в эксплуатацию, квартал года, в течение которого застройщик обязан сдать квартиру.
Размер неустойки составляет: стоимость ДДУ*количество дней просрочки* ключевую ставку ЦБ РФ/ 100. Ставку можно применять на момент обращения с иском: 6.75% , и др. Стоимость договора должна быть указана в документе. Количество дней просрочки рассчитывается включительно – до даты подачи иска или подписания акта приема-передачи.
Требования неустойки остается на усмотрение заявителя. Суд вправе снизить ее в порядке, указанном ст. 333 ГК РФ, то есть, когда посчитает, что неустойка не соответствует характеру нарушения и может быть уменьшена.
Сама претензия оформляется в свободной форме. В ней должны быть указаны:
- Информация о застройщике – его юридический адрес и наименование.
- Сведения о взыскателе и (или) его доверителе, если претензия подается через посредника.
- Обстоятельства, которые повлекли наступление просрочки со стороны застройщика.
- Полный расчет неустойки.
- Банковские реквизиты, по которым следует перечислить деньги.
- Срок добровольного удовлетворения требования дольщика. Обычно это 10 дней, но может быть и больший срок.
- Информация о дальнейших действиях дольщика (инвестора), если застройщик откажется платить неустойку добровольно.
- Дата, подпись взыскателя.
Претензию следует направлять заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Если вручить документ лично, то можно столкнуться с ситуацией, когда документ будет намеренно утерян.
Практика показывает, что застройщик редко платит неустойку сам, а старается затянуть время, что вывести деньги с банковских счетов и обанкротиться. Взыскание неустойки может сопровождаться уголовным преследованием недобросовестного застройщика, когда дольщик признается потерпевшим в деле и вправе требовать моральную компенсацию, заявить гражданский иск при расследовании уголовного дела.
Подача искового заявления о взыскании неустойки по ДДУ
Если застройщик не платит неустойку по договору долевого участия, то получить ее придется принудительно. Понадобится подавать исковое заявление суд по месту нахождения ответчика. Предварительно можно уточнить размер неустойки на момент обращения с иском. Заявление оформляется по нормам ст. 131-132 ГПК РФ – если в суд обращается гражданин и ст. 126-127 АПК РФ, когда с иском обращается субъект коммерческих отношений – ИП, юридическое лицо-посредник.
В исковом заявлении указывается:
- Вводная информация: сведения об истце и ответчике, третьих лицах.
- Описательная часть – приводятся обстоятельства спорной ситуации, следует изложить сведения о допущенной просрочке, указать цену иска, привести подробные расчеты по неустойке.
- Просительная часть – должны быть сформулированы требования к застройщику: взыскать неустойку с конкретного периода по указанную в иске дату (можно уточнить в ходе разбирательства); взыскать убытки, моральный вред, штраф в размере 50% от суммы невыполненных обязательств (для потребителя). Также следует требовать взыскания судебных расходов.
- Список документов: копия ДДУ, копия претензии, сведения о направлении копии иска и приложенных документов всем участникам дела (квиток из почты), правоустанавливающие документы на недвижимость (при наличии), квитанция об оплате госпошлины. При цене иска меньше 1 миллиона рублей госпошлина не оплачивается.
- Дата и подпись заявителя.
Срок рассмотрения дела – от трех месяцев. Разбирательство может неоднократно переноситься. Застройщик часто тянет время, старается отсрочить окончательное вынесение судебного решения. Следует готовиться к тому, что решение суда первой инстанции будет оспариваться застройщиком в апелляционном, кассационном порядке.
После вынесения судебного решения следует подать в суд заявление о выдаче исполнительного листа, и с полученным документом обращаться к судебным приставам. Можно обратиться в банк, где у застройщика открыты счета, и попытаться взыскать присужденную неустойку самостоятельно. Но обычно на момент принятия судебного акта счета у недобросовестного застройщика пусты и придется обращаться к судебному приставу с заявлением о начале исполнительного производства.
Если у застройщика есть имущество, то на него будет наложен арест, а активы принудительно реализованы на публичных торгах. Для взыскания неустойки в судебном порядке желательно заручиться своевременной юридической поддержкой.