В 2022 году порядок взыскания неустойки по договору долевого участия существенно не изменится. По ФЗ № 214 у дольщика есть право требовать оплату пени за каждый день просрочки – до передачи квартиры. Отвечает по обязательствам компания-застройщик, которая должна передать недвижимость в срок.
Если это не сделано, то на следующий день просрочки у застройщика появляется право требования неустойки. За ней целесообразно обращаться через 3-5 месяцев неисполнения застройщиком обязательств по ДДУ. Обратиться с претензией и (или) в суд может дольщик (инвестор), его представитель, или субъект, который приобрел право на неустойку в порядке цессии.
Неустойка по ДДУ составляет 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки от суммы договора. Если дольщик физическое лицо, т.е. гражданин, который покупает квартиру для себя или семейного использования, то размер ключевой ставки составляет 1/150 за каждый день просрочки.
При защите прав дольщика также используются положения Закона о защите прав потребителей от 07.02.1992 № 2300-1. Заявитель может потребовать взыскать штраф в размере 50% от суммы неустойки, но не выше стоимости ДДУ. Также есть возможность получить компенсацию убытков, которые вызваны несвоевременной передачей квартиры.
Досудебный порядок взыскания неустойки
При защите прав дольщика желательно придерживаться предварительного договорного порядка решения споров с застройщиком. Если за неустойкой обращаться в арбитражную инстанцию субъекта РФ, то претензионный порядок для истца обязателен, иначе суд не примет заявление к производству. Претензию следует направлять на юридический адрес застройщика. Узнать его можно в договоре долевого участия, в проектной документации, включая данные, полученные на официальном сайте компании.
В претензии о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве указывается:
- наименование застройщика, его юридический адрес;
- сведения об авторе, адрес регистрации, контактные данные;
- обстоятельства допущенного застройщиком правонарушения, сроки, когда он был обязан передать квартиру;
- расчет неустойки, иные денежные требования – за наем жилья на момент отсутствия квартиры, моральный вред;
- срок добровольного исполнения требований – обычно 10 дней. Если заявитель пожелает, то он может предоставить и более длительный период для оплаты долга по неустойке.
- последствия для застройщика, если он откажется исполнить законные требования дольщика добровольно.
- реквизиты, по которым застройщик должен перечислять требуемую неустойку.
Претензию следует направить заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Не исключена возможность отвезти документ лично в офис компании. Тогда один экземпляр претензии с входящим номером регистрации и подписью уполномоченного лица компании должен остаться у заявителя. Такой способ рискован, так как заявитель может отдать документы в «никуда», а сотрудник фирмы застройщика намеренно «утеряет» документ. Если застройщик не отреагировал на претензию или ответ отрицательный, то придется подавать заявление в суд.
Подача искового заявления о взыскании неустойки в суд
Иск предоставляется по юридическому адресу компании-застройщика. Если заявление предоставляется в суд общей юрисдикции, оплачивать госпошлину в пределах 1 миллиона рублей не требуется. В арбитражный суд оплата пошлины обязательна. В исковом заявлении содержится:
- Наименование суда, сведения о сторонах.
- Данные о договоре долевого участия, по которому требуется неустойка, об обстоятельствах спорной ситуации, времени просрочки.
- Размер неустойки, рассчитанные по периодам, на момент передачи квартиры или обращения с исковыми требованиями. В ходе заседания цена иска может быть уточнена на момент вынесения судом решения.
- Сведения о дополнительных издержках и платежах – расходах на оплату съемного жилья, процессуальное представительство.
- Данные о недвижимости, ее индивидуально-определенные признаки.
В просительной части указываются требования истца к ответчику. Заявитель рассчитывает неустойку, требует взыскать убытки и расходы. Дополнительно можно взыскать моральный вред, штраф в размере 50% от суммы неустойки.
Застройщик вправе требовать снизить неустойку по ст. 333 ГК РФ, если она не соответствует тяжести нарушения обязательств. Если такое ходатайство поступило в суд, то на него можно направить отдельные письменные возражения с аргументацией, почему неустойку не нужно снижать.
На практике большинство ходатайств ответчика удовлетворяются, и суд предпочитает уменьшить неустойку с учетом статуса застройщика, количества его обязательств перед другими дольщиками. Нужно правильно рассчитывать неустойку, не копить ее годами, дожидаясь банкротства застройщика.
Большинство исков о взыскании неустойки удовлетворяются. Исключения составляют случаи, когда застройщик добился того, чтобы дольщик подписал соглашение о продлении срока сдачи квартиры или отказе от неустойки. Также суд может отказать в иске, если дольщик уклоняется от принятия квартиры, отказывается подписать передаточный акт. При необходимости взыскать неустойку важна своевременная юридическая помощь.
