При несвоевременном выполнении условий договора участия в долевом строительстве у покупателя квартиры по такой сделке есть право требовать неустойку у застройщика, который не передал жилплощадь в указанный в договоре срок. Согласно ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 № 240 неустойка составляет 1/ 300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент просрочки. Если клиент застройщика физическое лицо, то неустойка составляет 1/150 ставки ЦБ за каждый день на момент просрочки. Сумма рассчитывается с учетом стоимости ДДУ.
Согласно ст. 196 ГК РФ общей срок давности по большинству спорам составляет 3 года с того момента как истец узнал или должен был выяснить, что его права нарушены и кто является надлежащим ответчиком по иску.
Если застройщик длительное время не передает квартиру, то просрочка носит длящийся характер, как и само правонарушение. Тогда суды взыскивают неустойку за три года, которые предшествуют дате обращения с иском. Платежи могут быть рассчитаны с учетом того, что срок в три года отсчитываются с момента первого дня просрочки после передачи квартиры.
Как применяется срок исковой давности при взыскании неустойки по ДДУ
Если срок пропущен, то это не препятствует подаче иска и требованию неустойки за все время просрочки. Но если представитель ответчика подаст заявление о пропуске срока давности, то наступают последствия:
- если он подтвердится, то суд вправе отказать во взыскании неустойки полностью или в части;
- независимо от пропуска срока в исковом заявлении нужно указать неустойку за все время просрочки. Ответчик может не прийти в суд и не направить соответствующее ходатайство. Если оно все же подано, то следует уточнить исковые требования и попросить суд взыскать неустойку за три года, которые предшествовали дате обращения с иском;
- если передаточный акт подписан, но просрочка допущена, то это не освобождает застройщика от обязанности платить неустойку. Ее следует рассчитать с учетом каждого дня просрочки, обычно помесячно. Подавать на неустойку следует сразу после подписания передаточного акта, так как срок давности по неустойке рассчитывается отдельно по каждому платежу.
Принимается во внимание и факт, что если составлен односторонний акт, который оформляется, когда дольщик уклоняется от приема квартиры, то взыскать неустойку не всегда получится. Судами такое действие может признаваться односторонней сделкой, подтверждающей исполнение обязательств и возникновение у дольщика бремя содержания имущества. Одновременно судами применяется подход, когда односторонний передаточный акт не является самостоятельной сделкой и направлен на подтверждение выполнения дольщиком своих обязанностей по передаче квартиры.
Следует не копить неустойку годами, особенно когда дольщик находится в состоянии, близком к банкротству. Нужно подавать на неустойку, если просрочка по ДДУ составляет 6-8 месяцев, максимум год. При отсутствии у застройщика средств решение суда и исполнительный лист не гарантируют, что дольщик сможет получить какие-то деньги. Вместе с подачей искового заявление следует пытаться оформить ходатайство об обеспечении иска. По нему суд вправе арестовать банковские счета застройщика до вынесения решения по существу и исполнения судебного акта.
Строительные фирмы могут не держать на счетах крупные суммы либо на момент обращения в суд и вовсе выводить активы из баланса. Нужно не медлить и решать вопрос о неустойке в пределах установленного Гражданским кодексом срока исковой давности по каждому дню и месяцу просрочки по передаче квартиры.