Снижение неустойки по ДДУ
Оценки: 1 (5 из 5)
фото снижения неустойки по ДДУ

Ответственность застройщика в виде неустойки предусмотрена Федеральным законом № 214. Согласно ч. 2 ст. 6 нормативного акта застройщик должен платить неустойку в размере 1/ 300 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки от суммы договора долевого участия. Если взыскателем является физическое лицо, то сумма неустойки может быть взыскана в двойном размере.

Ст. 333 ГК РФ позволяет судам снижать неустойку до разумных пределов, если ее размер явно не соответствует степени и характеру нарушения застройщиком своих обязательств по передаче квартиры. В российских судах сложилась практика, когда при рассмотрении дела сумма неустойки существенно занижается, несмотря на наличие вины застройщика.

Правоприменительная практика зависит от конкретного региона и суда. Размер неустойки и потребительского штрафа может быть снижен в два и более раза. Не всегда суды указывают мотив, по которым они допускают снижение неустойки по ДДУ. Имеет значение наличие ходатайства ответчика об уменьшении суммы заявленных истцом денежным требований, но суды также снижают неустойку по умолчанию.

При изучении судебной практики причины снижения судами неустойки, в том числе по решениям, обжалованным в апелляционной, кассационной инстанции следующие:

  • компенсационный характер, но суды, указывая на возместительный характер неустойки, одновременно устанавливают ее мизерный размер, что по своей правовой и финансовой природе не может быть компенсацией;
  • уважительные причины невыполнения ответчиком обязательств перед дольщиком. Судьи рассматривают нормы ст. 333 ГК РФ как право уменьшить неустойку, но делают это без учета конкретной ситуации. Если причины просрочки уважительные, то суд может значительно уменьшить неустойку, независимо от срока просрочки исполнения договора долевого участия.
  • противоречия в суждениях при вынесении решения. Признавая нарушения со стороны ответчика и уважительность причин, которые не доказаны застройщиком, суд одновременно снижает неустойку. В качестве причин, по которым застройщик может не передать квартиру в срок – отсутствие поступления из бюджета, арест активов компании, невыполнение сделок перед контрагентами, банкротство компании. Но признавая отсутствие уважительной причины просрочки, суд снижает неустойку.
  • несоответствие неустойки объему правонарушения. Так, учитывается стоимость договора и объем начисленных штрафных платежей. Истец не доказал, что понес существенные убытки, а требования неустойки основаны исключительно только на факте ее наличия и праве на взыскание. Неустойка не должна обогащать дольщика, а только компенсировать его расходы. Но даже при их наличии суды все равно снижают размер заявленных требований.
  • отсутствие преднамеренного нарушения сроков сдачи квартиры, добросовестность ответчика – если он принял все меры для того, чтобы передать квартиру, но по форс-мажорным обстоятельствам или другим причинам не смог этого сделать.
  • ответчик не может доказать несоразмерность неустойки правонарушению, но даже при отсутствии доказательств суд предпочитает принимать решение об уменьшении неустойки.

По сложившейся практике, снижается и размер морального вреда. Обоснование – внутреннее убеждение суда в том, что требуемая сумма компенсации за физические и (или) нравственные страдания не соответствует обстоятельствам дела. Основные критерии, которыми руководствуются суды – разумность и справедливость. Но отсутствует конкретизация: в чем заключается «степень вины» и справедливость, которая позволяет значительно урезать законные материальные требования истца.

ГПК РФ не ограничивает суд в сумме компенсации морального вреда. Она может быть снижена значительно. Аналогичная возможность предусмотрена и при взыскании расходов на судебного представителя. Право снижать такие издержки до разумных пределов предусмотрено в ч. 1 ст. 100 ГПК РФ.

фото сниженной неустойки по ДДУ

При сокращении требований на расходы суд учитывает:

  1. Категорию спора – судьи полагают, что она несложная, так как достаточно заявить о требовании неустойки и, при наличии у истца подтвержденного права на ее взыскание, она присуждается.
  2. Требование разумности: принимается во внимание стоимость услуг юриста в конкретном регионе. Независимо от наличия договора об оказании юридической помощи размер расходов на услуги защитника может быть уменьшен по внутреннему убеждению суда.
  3. Фактический объем оказанных правовых услуг. При этом в суде может быть не выяснено, насколько кропотливой была работа юриста, сколько времени и усилий ему потребовалось на поиск доказательств, свидетелей, подачу ходатайств об обеспечении иска.

Уменьшается и потребительский штраф, размер которого составляет 50% от суммы неисполненных застройщиком обязательств. Однако в Постановлении Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17 указано, что снижать неустойку и штраф можно при исключительных обстоятельствах, которые должны быть изложены в судебном решении.

Что делать, если застройщик заявил в суде ходатайство о снижении неустойки

Нужно обратить внимание на причины, сроки, пропущенные застройщиком. Если просрочка существенная, то стоит обратить внимание суда на то, что у застройщика нет основания для требования уменьшения неустойки. Если компания находится на стадии банкротства, то это также не причина, так как финансовая несостоятельность застройщика – это часто его прямая вина. Застройщик может утверждать, что старался выполнить свои обязательства в срок, и просрочка наступила не по его вине, а по причине того, что дом не смогли вовремя ввести в эксплуатацию из-за бюрократических проволочек, здание не подключено к коммуникациям.

Многое зависит от усмотрения суда. Подписывая договор участия в долевом строительстве, застройщик учитывает возможные риски, рассчитывает смету работы и устанавливает сроки, которые доводятся до дольщика. Одностороннее изменения условий сделки не допускается, не нужно соглашаться на продление сроков договора, изменение сроков сдачи квартиры. Также не следует подписывать письменный отказ от неустойки.

Истец не застрахован от того, что суд снизит неустойку в суде. Важно своевременно оформлять претензию застройщика, подавать в суде письменные возражения на снижение неустойки, с указанием причин, почему такие «послабления» недобросовестному застройщику недопустимы. Право на неустойку есть и в случае, когда застройщик передал квартиру, но допустил просрочку. Заявить требование платежей можно и после продажи квартиры. При рассмотрении споров в судебном порядке желательно своевременно заручиться помощью юриста.

Ответы на частые вопросы

Команда профессионалов

юрист по недвижимости

Калуцкий Алексей

Юрист по недвижимости

Окончил высшую школу экономики по специальности юриспруденция. Имеет более 80 успешных кейсов по вопросам недвижимости, спорам с застройщиками и прочими жилищными вопросами.

фото юриста

Саджаров Рустам

Юрист по финансовым операциям

Окончил Московский финансово-юридический университет. Большой опыт работы с банками, обманутыми дольщиками, споры с ЖКУ

Юрист по семейным делам

Панова Милана

Юрист по семейным и трудовым спорам

Закончила Московский государственный педагогический университет имеет большой опыт решения ситуаций по семейным и трудовым спорам. Также есть опыт в сфере защиты прав потребителей

юрист по банкртотству

Глушко Николай

Юрист по работе с юр лицами

Закончила Южный федеральный университет работает в области открытия ООО и ИП, закрытие и банкротство фирм, а также другими вопросами организаций.

автоюрист

Краснощеков Дмитрий

Автоюрист, споры со страховыми компаниями

Закончил Международный юридический институт огромное количество выигранных дел связанных с автомобилями и спорами со страховыми компаниями. Также есть ряд побед в других юридических сферах

юрист по делопроизводству

Кулешова Анастасия

Юрист общей практики

Выпускник Калужского государственного университета есть успешный опыт во многих юридических делах. Анастасия поможет грамотно составить иск, проверит договор или представит ваши интересы в суде

Публикации по теме
Результатов не найдено.