Содержание статьи (нажмите для быстрого перехода):
- Порядок оформления претензии к застройщику
- Содержание претензии о неустойке по договору долевого участия в строительстве
- Нюансы направления претензии
Претензия застройщику по договору долевого участия представляет собой документ, по которому можно попытаться взыскать неустойку по ДДУ в досудебном порядке. Согласно ФЗ № 214 от 30.12.2004 года дольщик вправе потребовать оплаты неустойки за несвоевременную передачу квартиры. Право на пени возникает на следующий день после истечения срока, когда контрагент обязан передать жилье и подписать соответствующий акт. Законодательство не регулирует порядок оформления и направления документа. Учитывается сложившаяся правоприменительная практика. Оформить претензию необходимо для того, чтобы потребовать взыскать дополнительно штраф за несвоевременное исполнение обязательств перед потребителем в размере 50% от суммы неустойки.
Также обращаться к недобросовестному застройщику в досудебном порядке понадобится, если за взысканием неустойки юридическое лицо-истец обращается в арбитражную инстанцию. При несоблюдении досудебного способа урегулирования спора арбитражный суд вернет исковое заявление. Для устранения недостатков может потребоваться дополнительное время.
Направлять претензию застройщику желательно, когда сумма неустойки накопилась 200-300 тысяч рублей. Если затягивать процесс и дожидаться просрочки исполнения обязательств на миллионы рублей, то можно не успеть. Застройщик редко действует напрямую. Для строительства многоэтажного дома и продажи квартиры он может действовать через зависимые компании, которые создаются отдельно и не имеют своих денег. При обращении с претензией к таким юридическим лицам дольщик не получит деньги, а суд вернет исковое заявление или вынесет определение о привлечении к разбирательству надлежащего ответчика.
Порядок оформления претензии к застройщику
Документ необходимо оформить в письменном виде. Если направить письмо по электронной почте или другим средствам связи, то это не будет считаться юридически значимым сообщением. Можно направить претензию, обратившись в офис застройщика лично. Для этого следует удостовериться, что на одном экземпляре претензии уполномоченное должностное лицо расписалось и поставило печать компании. Второй – также с подписью должностного лица застройщика и печатью, входящим регистрационным номером, остается у заявителя.
Проблема заключается в том, что такой способ извещение может быть неэффективным. В суде застройщик может сослаться на факт, что не получал претензию или ее принял не уполномоченный на визирование таких документов человек либо претензия может и вовсе затеряться. При открытой фазе конфликта с застройщиком офис недобросовестной компании может быть закрыт либо заявителя не пустят для подачи документа.
Проверенный юристами способ направления претензии – это заказное письмо с уведомлением о вручении и описью вложения. Для этого необходимо взять соответствующую форму на почте, заполнить ее, указав, что в конверт помещен экземпляр претензии. Копию договора долевого участия направлять застройщику необязательно, так как получатель претензии располагает такими данными.
Содержание претензии о неустойке по договору долевого участия в строительстве
Необходимо указать наименование заявителя и застройщика. Заблаговременно нужно выяснить полный юридический адрес в компании застройщика. Можно получить выписку ЕГРЮЛ, так как данные могут меняться.
До направления претензии застройщику необходимо узнать полный и достоверный юридический адрес. Если неустойка взыскивается по договору цессии, то претензия направляется в адрес застройщика, а не человека или компании, продавшего долг, или посредника, реализовавшего квартиру по сделке инвестирования.
В претензии нужно указать:
- Сведения о заявителе – Ф.И.О., адрес регистрации.
- Информацию о застройщике – его юридический адрес, место нахождения.
- Что заявитель – участник долевого строительство. Важно указать данные договора долевого участия – его номер, а также обязательства, которые стороны взяли на себя по сделке.
- Что застройщик не передал квартиру в срок, и наступила просрочка, которая позволяет реализовать право на неустойку.
- Размер компенсации за моральный вред. Его потребуется доказать отдельно – фактом наличия длительной переписки с застройщиком, медицинскими документами, позволяющими подтвердить, что из-за длительного конфликта с застройщиком у дольщика возникли проблемы со здоровьем.
- Расчет неустойки, можно в табличной форме.
- Дополнительные расходы – за наем жилья, из-за невозможности пользоваться квартирой.
- Банковские реквизиты, по которым можно перевести сумму неустойки и дополнительные платежи.
- Контактный телефон – для уточнения нюансов уплаты неустойки и связи с дольщиком.
Претензия должна быть датирована и подписана. Его следует распечатать в двух экземплярах. Один остается у дольщика. Второй необходимо вложить в конверт, заполнив опись вложения.
Квитанцию об отправке и второй экземпляр описи следует оставить у себя. Такие документы подтверждают факт направления претензии. Это позволит взыскать в суде штраф в размере 50% от суммы неустойки. Движение письма можно отслеживать на сайте Почты России по трек-коду. Реквизиты получателя в претензии можно не указывать, но для их уточнения следует оставить застройщику контактный номер телефона.
Нюансы направления претензии
Учитываются сроки, в течение которых застройщик должен ответить на претензию и перечислить деньги. Обычно дольщик указывает срок 10 дней с момента получения претензии. В законе не предусмотрено точных временных параметров. Можно предоставить застройщику и больший срок для досудебной выплаты неустойки.
Размер неустойки составляет 1/ 300 от ставки рефинансирования (ключевой ставки) ЦБ РФ на момент взыскания от суммы договора долевого участия. Если взыскатель физическое лицо, то размер неустойки увеличивается в два раза.
Если требования о выплаты направлены застройщику, то это не значит, что он его сразу рассмотрит. Застройщику дается 10 дней с момента получения письма. Если он не придет на почту и не получит корреспонденцию, то через 30 дней письмо вернется получателю. Это значит, что девелопер не ответил на претензию и пора готовить исковое заявление в суд.
При расчете неустойки нужно учитывать изначальную цену квартиры. Ее стоимость по договору уступки может отличаться на 30-50% процентов. Но неверный расчет не служит основанием для отказа в иске. Суд скорректирует платежи, но может снизить их по ст. 333 ГК РФ. Уменьшение неустойки возможно, если ответчик подаст соответствующее ходатайство и когда суд установит, что размер неустойки не соответствует степени тяжести гражданско-правового нарушения. Неустойка может быть снижена, если дольщик не принял квартиру и отказывался подписать акт приема-передачи квартиры. Также в сумму расчета не включается период с 3.04.2020 по 1.01.2021 г. – из-за Постановления Правительства № 423 от 02.04.2020 года.
Даже судебное разбирательство не гарантирует выплаты неустойки, так как на момент подачи иска у застройщика могут закончиться деньги, а сам он будет объявлен в розыск в рамках уголовного преследования. Не следует тянуть с неустойкой, копить ее на миллионы рублей. Если сумма небольшая, то на момент вынесения решения суд может уточнить размер неустойки и взыскать на день принятия судебного акта в окончательной форме.
До обращения с претензией необходимо, чтобы договор долевого участия был у дольщика. Иногда застройщик специально не выдает договор, чтобы дольщик (инвестор) не был в курсе стоимости квартиры и сроков ее передачи. Договор можно получить в офисе застройщика, или обратившись в Росреестр.
Не следует идти на поводу у застройщика и соглашаться с изменениями сроков передачи квартиры, подписывать соглашение об отказе от неустойки. При наличии со стороны застройщика действий, направленных на подделку документов, подписей – например, в односторонних актах приема-передачи квартиры, фальшивых соглашениях, следует обращаться в правоохранительные органы.
Кроме того, претензия должна содержать конкретные доказательства нарушения застройщиком сроков сдачи объекта и вызванных этим убытков. Это могут быть фотографии строительного объекта, показывающие степень его готовности, письма или уведомления от застройщика с измененными сроками сдачи, а также документы, подтверждающие фактические расходы и убытки (например, за аренду жилого помещения в период задержки сдачи квартиры).
Также в претензии важно указать ваше требование о возмещении морального вреда и выплате штрафа за несвоевременное исполнение обязательств, ссылаясь на соответствующие статьи закона и условия ДДУ. Доказательства морального вреда должны быть подкреплены реальными фактами и документами.
В конце претензии необходимо указать срок для добровольного удовлетворения ваших требований, после истечения которого вы вправе обратиться в суд. Этот срок обычно составляет от 10 до 30 дней. Если застройщик игнорирует претензию или отказывается выполнять ваши требования, это может стать дополнительным доказательством его недобросовестности в суде.
Важно, чтобы вся переписка с застройщиком, включая отправку претензии, была зафиксирована. Это может потребоваться в суде как доказательство того, что вы предприняли все возможные шаги для досудебного урегулирования спора. Поэтому, отправлять претензию рекомендуется заказным письмом с уведомлением о вручении, что позволит вам иметь подтверждение о её доставке застройщику.
