Гражданский кодекс РФ не запрещает передавать права требования неустойки по договору цессии. Сделка предполагает, что возможность взыскать с дольщика неустойку предоставляется третьему лицу цессионарию – гражданину или юридической компании, которые подают в суд и взыскивают сумму с недобросовестного застройщика. Право требования получает сторона, которая не принимала участие в договорных отношениях по сделке долевого участия.
Порядок взыскания неустойки по договору уступки права требования
Передача прав возможна на основании ст. 382 ГК РФ. При заключении сделки, предполагается, что объем и условия договорных отношений остаются прежними, но меняется взыскатель. Отличается и сумма – она ниже объема предполагаемой неустойки. Это объясняется тем, что уступка производится с целью получения дохода, и выкуп осуществляется по меньшей стоимости. Разницу покупатель долга по неустойке взыскивает с застройщика в суде, тем самым получая прибыль.
В договоре обязательны следующие элементы:
- Наименование сторон, их права и обязанности.
- Порядок, сроки оплаты стоимости сделки.
- Ответственность сторон.
Предусмотрено несколько способов оплаты уступки права требования. Может вообще не указываться сумма, за которую дольщик уступает право требования цессионарию. Это не рекомендуется делать, так как если покупатель прав на взыскание неустойки может не расплатится по договору, то дольщик-цедент ничего не докажет, а ответчик-цессионарий заявит в суде, что уступка была безвозмездной. Это делается с целью избежать налогов, сохранить возможность получения социальных пособий – когда доход получателя должен быть не выше прожиточного минимума. Деньги, полученные в качестве неустойки, считаются доходами налогоплательщика.
Наиболее распространенный способ оплаты неустойки – фактический наличный расчет по договору, перевод суммы уступки на банковскую карту получателя. Менее популярный и невыгодный для дольщика вариант – это получение денег после присуждения судом суммы неустойки и взыскания ее через банк или, чаще, судебных приставов. Тогда уступка невыгодна и может не принести сторонам доход, так как у застройщика может не быть на счетах денег.
Смысла в уступке права требования неустойки тогда нет. Невыгодно, когда компания-посредник в Москве или других регионах не готова рассчитаться по договору в течение непродолжительного времени после заключения сделки цессии, а просит подождать.
Договор уступки права требования неустойки должен быть подписан сторонами и зарегистрирован в Росреестре. У дольщика есть право передать свои права исключительно в объеме, предусмотренном в изначальной сделке ДДУ. Дольщик не будет отвечать за неисполнение требований по выплате неустойки застройщиком перед новым кредитором. Возможность оформления неустойки предусмотрена до подписания акта приема-передачи квартиры. Дольщик обязан предупредить застройщика о передаче прав на неустойку иному лицу, если это предусмотрено в договоре. Но даже если застройщик не информирован, то договор цессии не может быть аннулирован на основании только этого факта.
Преимущества и недостатки оформления договора уступки неустойки
Основное преимущество заключается в возможности получить деньги, минуя длительные судебные разбирательства. Если действовать самостоятельно, то можно не добиться положенной неустойки. Суды сокращают ее до 50% от изначальной суммы или вовсе отказывают в удовлетворении иска. Договор цессии позволит сразу получить деньги и забыть о длительных судебных разбирательствах. Все дальнейшие заботы о неустойке возлагаются на покупателя долга. Именно он будет подавать в суд, общаться с приставами, заниматься взыскание расходов и убытков. На обязанность передать квартиру уступка не влияет.
Дольщик может продать право неустойки и ждать получения жилплощади или после продажи права неустойки, расторгнуть договор ДДУ в одностороннем порядке, если застройщик не передал жилье в назначенное время и не собирается это делать в будущем.
Основной недостаток уступки права требования – это заниженная стоимость договора. Покупатель право на взыскание неустойки рассчитывает свою выгоду, анализирует документы застройщика, его платежеспособность, перед тем как заключить сделку уступки. Если компания, допустившая просрочку в передаче квартиры, банкрот, то юридическая фирма откажется от покупки долга, так как шансы получить реальные деньги сводятся к нулю.
До заключения договора следует рассчитать реальную выгоду. Если фирма работает за процент и не готова платить по договору сразу, то от такой уступки стоит отказаться. При готовности покупателя заплатить 50-70% от суммы неустойки, которые можно взыскать, такой договор заключать целесообразно. Продать также можно и уже присужденную, но не взысканную неустойку. Сделать это можно в пользу частных лиц или агентств, которые занимаются взысканием задолженности. До заключения сделки необходима подробная юридическая консультация, а также пауза для принятия сторонами разумного решения.
