Содержание:
- Порядок взыскания неустойки за нежилое помещение по договору долевого участия
- Подача застройщику претензии
- Подготовка искового заявления в суд
- Распространенные ошибки при взыскании неустойки за нежилое помещение
Согласно ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214 при просрочке в сдаче квартиры и другого помещения в многоэтажном доме застройщик, который несвоевременно выполнил свои обязательства, оплачивает неустойку. Для ее взыскания дольщик должен обратиться с досудебной претензией или иском
Проблема заключается в том, что получить пени можно, если стороны заключили договор долевого участия или когда дольщик оформляет ДДУ для того, чтобы реализовать жилищный сертификат. Если в сделке не указано, что договор предполагает долевое строительство, то воспользоваться нормами ФЗ № 214 можно не всегда. Судебная практика складывается в пользу признания норм о долевом участии применимыми к отношениям по купле-продаже нежилых помещений – кладовок, подземных гаражей, машиномест. Предполагается, что объекты используются не в коммерческих целях, а дольщик – потребитель, который вправе получить недвижимость в оговоренные сторонами сроки.
Одновременно складывается практика применения к правоотношениям, связанным с покупкой нежилой недвижимости, Закона о защите прав потребителей. Тогда ответственность предполагает оплату неустойки в размере 0.5% от стоимости договора за каждый день просрочки. Также возможно взыскание штрафа в размере 50% от стоимости не исполненных обязательств, но не выше цены сделки.
Суд вправе уменьшить неустойку и штраф с учетом норм ст. 333 ГК РФ. Это допускается, когда размер неустойки не соответствует тяжести и последствиям не выполненных обязательств. Сюда же относятся и случаи ненадлежащего выполнения обязательств по долевому участию – когда объект передается с опозданием или недостатками.
Порядок взыскания неустойки за нежилое помещение по договору долевого участия
Участникам долевого строительства необходимо определиться с нормами, которые будут применяться к спорным отношениям. Для этого следует:
- Внимательно изучить содержание договора. В нем должно быть указано, что оно предполагает долевое участие – то есть, дольщик вносит оплату за строящийся объект, а застройщик обязуется в сроки, указанные в договоре, передать нежилое помещение. Если договор именуется по-другому – предварительной купли-продажи, уступки прав требования долга с встречным исполнением за счет передачи объекта недвижимости, инвестирования, то в суд можно обратиться с иском о признании договора сделкой долевого участия, с соответствующим правом требования неустойки.
- Убедиться в статусе застройщика – требовать двукратную неустойку вправе гражданин, который покупает недвижимость для личного использования. Если объект приобретает индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, то неустойка будет в размере 1/ 300 ставки рефинансирования (ключевая ставка) ЦБ РФ за каждый день просрочки.
- Удостовериться, что истекли сроки сдачи объекта. Следует различать дату ввода дома в эксплуатацию и дату передачи объекта недвижимости дольщику. До обращения с претензией или в суд нужно изучить проектную декларацию застройщика, выяснить точную стоимость договора.
ФЗ № 214 не предусматривает обязанности направлять застройщику претензию. Но сделать это стоит для того, чтобы узнать процессуальную позицию ответчика.
Подача застройщику претензии
Независимо от статуса объекта долевого участия на имя застройщика необходимо оформить письменную претензию. ФЗ № 214, Закон о защите прав потребителей не содержат шаблона документа. Его можно оформить в свободной форме. При написании претензии следует руководствоваться содержание договора долевого участия или другой сделки, которой оформляется купля-продажа нежилого помещения – предварительный договор, инвестиционная сделка. Основной упор делается на просрочку. Ее следует рассчитать точно – на момент обращения с досудебными требованиями. Учитывается льготный период, который освобождается застройщика от оплаты неустойки с 03.04.2020 по 1.01. 2021 в связи с пандемией COVID-19. За этот период неустойка не рассчитывается.
В досудебной претензии следует указать следующую информацию:
- Наименование заявителя: Ф.И.О., адрес регистрации, места проживания, юридический адрес компании (если документ оформляется от ее имени).
- Сведения о застройщике — .наименование, юридический адрес, ИНН, ОГРН.
- Обстоятельства и условия заключения договора долевого участия или другой сделки, по которой состоялась купля-продажа нежилой недвижимости: дата, время, условия, стоимость договора, сведения об ответственности сторон.
- Просрочка неисполнения сделки – срок, на который застройщик задержал передачу нежилого помещения.
- Расчет неустойки: все параметры: ставка ЦБ РФ, стоимость договора, день просрочки желательно привести в вид формулы.
- Банковские реквизиты, на которые следует перечислить деньги.
- Срок для добровольного удовлетворения требований дольщика – обычно 10 дней, но можно указать и больший срок.
- Последствия неисполнения застройщиком требований об оплате неустойки – обращение в суд, взыскание неустойки, расходов на оформление документов, затрат на судебное представительство и государственную пошлину, возможное возмещение морального вреда и денег на дополнительную экспертизу.
Претензию желательно направить заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Можно отвезти документ и в офис застройщика, но тогда большой риск того, что застройщик « потеряет» документ или претензию примет неуполномоченный специалист компании. Если отвозить документ лично, то его следует изготовить в двух экземплярах, один остается у застройщика, второй – у заявителя, на бланке которого должен расписаться специалист компании-застройщика. Если претензия осталась без ответа или когда застройщик не согласен уплатить неустойку добровольно, то придется подавать в суд.
Подготовка искового заявления в суд
Иск можно подать в суд общей юрисдикции или арбитражную инстанцию, в зависимости от статуса заявителя. Если нежилое помещение приобреталось для коммерческих целей индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, то обращаться следует в арбитражный суд. Туда же подают иск в случае, когда дольщик уступил право требования неустойки по договору цессии юридическому лицу, обычно компании, которая специализируется на взыскании неустойки.
В суд общей юрисдикции обращается гражданин-покупатель объекта для личных целей. Но даже если заявитель ошибется с подсудностью, то суд не вправе отказать принять иск на таком основании. Заявление будет перенаправлено в суд по подведомственности.
В исковом заявлении указывается:
- Наименование судебной инстанции, сведения об истце и ответчике – их адреса регистрации, фактические адреса проживания, местонахождения, данные о третьих лицах, цена иска (отдельно следует рассчитать в описательной или просительной части заявления).
- Данные о договоре долевого участия или другой сделки, по которой передается объект недвижимости, сведения об акте передаче (если на момент обращения с иском он оформлялся).
- Информация о претензии и результатах ее рассмотрения застройщиком.
- Описание спорных правоотношений, нормы права, на которых основаны требования дольщика к застройщику. Если в исковом заявлении указаны неверные юридические нормы, то суд установить их самостоятельно путем квалификации отношений между сторонами.
- Требования к застройщику: взыскать неустойку за конкретный расчетный период, заплатить потребительский штраф, возместить моральный вред и расходы (их придется доказать медицинскими документами, иными сведениями – например которые подтверждают, что дольщик из-за невозможности использования нежилого помещения, не переданного в срок, понес убытки).
Юрист по недвижимости поможет избежать возможных неприятностей при заключении сделки
Распространенные ошибки при взыскании неустойки за нежилое помещение
Распространенные ошибки следующие:
- Иногда заявители ошибаются в начале просрочки и путают дату ввода дома в эксплуатацию и дату передачи квартиры, это не одно и то же. До обращения с претензией и в суд следует внимательно изучить документы застройщика и договор долевого участия.
- Ошибка в расчете неустойки. Ее не следует считать от суммы договора уступки права требования неустойки. Нужно учитывать первоначальную стоимость сделки долевого участия. Если стоимость объекта не указана, то нужно выяснить стоимость одного квадратного метра недвижимости. Ее и его цена не обозначена, то необходимо разделить стоимость ДДУ на квадратуру недвижимости и получить цену за 1 кв. м.
- Претензию следует направлять заказным письмом с уведомлением о вручении, чтобы застройщик случайно ее не потерял. Ошибка – принести документ застройщику в офис лично и полностью полагаться на его порядочность.
- Нежелательно считать неустойку по периодам. Ее сумму следует рассчитывать за все время просрочки. На судебном разбирательстве сумму исковых требований можно уточнить, увеличив сумму неустойки на момент принятия судом решения.
- Не нужно верить застройщику в том, что он передаст квартиру в будущем. Не нужно подписывать дополнительное соглашение о переносе срока передачи квартиры и отказа от неустойки. Эти шаги застройщик предпринимает для того, чтобы исключить ответственность и вывести деньги дольщиков на сторонние подконтрольные банковские счета и преднамеренного банкротства компании.
- Подавать на неустойку можно и после получения объекта недвижимости – за все время просрочки. Также обратиться с иском в суд можно, если нежилое помещение продано или выбыло из собственности заявителя по другим основаниям.
- Не следует копить неустойку годами. Обычно суд ее значительно снижает. Обращаться за взысканием следует, когда сумма неустойки составляет 90-100 тысяч рублей. Стоимость нежилых помещений в многоэтажных домах ниже и сумма неустойки будет меньше.
- Можно потребовать неустойку и на будущий период, если есть основания полагать, что застройщик не собирается платить и передавать объект недвижимости. Также можно подать исковое заявление о расторжении договора долевого участия, если застройщик не передует объект более двух месяцев.
Даже если суд не квалифицировал отношения между застройщиком и покупателем (дольщиком) как долевое участие, то подать исковое заявление в суд можно на основании закона о защите прав потребителей. Тогда ответственность застройщика будет выше, так сумма неустойки составляет 0.5% в день, что не освобождает от обязанности передать объект покупателю.
Сложность заключается в том, что если застройщик не передает объект (апартаменты, кладовку, гараж, место для парковки авто), то он делает это в отношении многих дольщиков. Тогда шанс на взыскание неустойки уменьшается с учетом того, что на момент подачи претензии и иска у застройщика не окажется имущества и денег, а сам он может находиться под арестом или в розыске по подозрению в мошенничестве. Для взыскания неустойки желательно заручиться своевременной юридической поддержкой.
В случае, если застройщик нарушил сроки сдачи объекта недвижимости, действует норма о взыскании неустойки, предусмотренного законодательством РФ. Поэтому, для начала процесса взыскания, дольщик должен принять ряд правовых действий. В первую очередь, это обращение с претензией к застройщику. Если это не приводит к решению вопроса, следующим шагом является подача иска в суд.
Официальный сайт судебной системы РФ содержит материалы и рекомендации, касающиеся порядка действий в таких случаях. Кроме того, на сайте можно найти информацию о последних новостях в области законодательства, что особенно важно учитывать, учитывая постоянно изменяющуюся юридическую среду в России.
Подача иска в суд подразумевает собой серьезное и ответственное правовое действие, требующее точного соблюдения всех процедур, предусмотренных законом. Для этого необходимо подробно изучить все материалы, касающиеся вашего случая, и строго следовать правилам, установленным судебной системой.
Важно помнить, что судебный процесс – это сложный и многоступенчатый процесс, требующий тщательной подготовки и точного следования всем юридическим процедурам. Поэтому, прежде чем приступить к действиям, рекомендуется тщательно изучить все соответствующие материалы и проконсультироваться с профессиональным юристом.
