Взыскание неустойки в 2022 году
Оценки: 1 (5 из 5)
фото строительства по ДДУ в 2022 году

Содержание статьи (нажмите для быстрого перехода):

  1. Взыскание неустойки в претензионном порядке
  2. Подача искового заявления о взыскании неустойки ДДУ
  3. Документы для подачи искового заявления о взыскании неустойки
  4. Ошибки дольщика при взыскании неустойки по ДДУ

ФЗ № 214 предписывает застройщику передавать дольщику, инвестору квартиру или другую недвижимость в срок, указанный в договоре долевого участия (ДДУ). Если компания допустила просрочку в передаче квартиры, отказывается предоставить жилье, то у дольщика появляется право требовать неустойку, а также убытки. Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день обращения с иском в суд за каждый день просрочки и рассчитывается от стоимости договора долевого участия. Если взыскатель физическое лицо, то ставка составляет 1/150 за каждый день просрочки от суммы договора.

Можно взыскать неустойку на день просрочки, считать платеж до даты передачи квартиры (фактический срок, когда заявитель получает недвижимость в пользование). Также у взыскателя есть возможность получать неустойку по периодам. Ставку ЦБ РФ можно использовать за каждый период просрочки.

В договоре долевого участия утверждается порядок урегулирования споров. Обычно он предусматривает переговоры, подписание соглашений. Судебная практика свидетельствует, что претензионный порядок, особенно когда застройщик банкрот, малоэффективен.

Не исключено, что на момент обращения за взысканием неустойки у компании не окажется средств, и она выведет деньги через серые схемы, с использованием фирм-однодневок. Рекомендуется обращаться за неустойкой, если застройщик допустил просрочку в передаче квартире сроком не более 3-5 месяцев. Если фирма не выполняет обязательства по договору долевого участия, у дольщика есть право требовать расторжения ДДУ в одностороннем порядке – в случае, когда просрочка допущена на срок более двух месяцев.

Во взыскании неустойки может быть отказано, если застройщик и дольщики подписали соглашение о продлении сроков передачи квартиры. Это можно сделать, когда дольщики предупреждены о сроках продления не позже двух месяцев до наступления даты получения ключей. ФЗ № 214, ГК РФ не обязывает дольщиков подписывать такой договор. Следует быть внимательным и не соглашаться на отказ от неустойки при получении квартиры. Застройщик может включить такой пункт в акт передачи, в том числе неясным шрифтом. Следует внимательно изучать договор, дополнительные соглашения перед их подписанием.

Право на получение неустойки в 2022 году и другие периоды есть непосредственно у дольщика (инвестора), который оплатил ДДУ полностью или частично и требует от застройщика своевременной передачи недвижимости. Возможность обратиться за неустойкой, штрафом, пени есть у физического и юридического лица, если он получил право на взыскание платежей в порядке цессии. Тогда расчет следует вести от изначальной цены договора, а не по стоимости уступки.

Передача застройщиком квартиры не лишает дольщика возможности получить неустойку. Даже если недвижимость продана, то дольщик может получить неустойку по ранее допущенной просрочке.

Помимо нее, у заявителя есть право требовать:

  1. Выплату штрафа в размере 50% от суммы неустойки по закону о защите прав потребителей. Если с иском обращается общественная организация, то дольщик лишается возможности такой выплаты.
  2. Сумму убытков. Их потребуется доказать. Так, в качестве убытков суд учитывает расходы на аренду недвижимости, особенно когда дольщик из другого региона и работает по месту заключения договора долевого участия.
  3. Компенсацию морального вреда. Он рассчитывается индивидуально и учитывается при изучении обстоятельств конкретной ситуации. Практика показывает, что суды существенно занижают моральный вред, руководствуясь личными соображениями. При этом не имеет значение срок просрочки. При заявленном моральном вреде в 80 тысяч рублей суд может присудить 10 тысяч или еще меньше.

В суде застройщик попытается снизить размер неустойки, с учетом возможностей, предоставленных ст. 333 ГК РФ. Это допускается, когда размер неустойки несоизмерим с временем просрочки и тяжестью самого правонарушения. Суды снижают неустойку по ходатайству ответчика в среднем на 20-50%. В арбитражных инстанциях подобное также возможно.

Отказ в присуждении неустойки маловероятен. Он возможен, если заявитель уклоняется от получения квартиры. Желательно ее принять даже с дефектами, которые можно потребовать устранить по гарантийным срокам и закону о защите прав потребителей. Отказ возможен, если заявитель пропустил срок исковой давности в три года. Срок рассчитывается отдельно за каждый день просрочки, вплоть до передачи квартиры или расторжения договора долевого участия. Суд оставит иск без рассмотрения, если стороны не явились на заседание два раза подряд при их повторном уведомлении.

фото взыскания неустойки по ДДУ в 2022 году

Взыскание неустойки в претензионном порядке

Если сумма небольшая, то застройщик может исполнить требования добровольно. Претензия оформляется в письменном виде. ФЗ № 214 и другие нормативные акты не предусматривают унифицированной формы бланка. В документе обязательны следующие разделы:

  1. Наименование сторон: юридический адрес застройщика, его фактическое местонахождение, контактные данные. Сведения о заявителе – Ф.И.О., адрес регистрации, место нахождения, контактные данные.
  2. Обстоятельства спорного правоотношения: дата, время, место заключения договора долевого участия, сумма сделки, срок передачи квартиры, данные о платежных документах, которыми подтверждается полное внесение суммы за квартиру.
  3. В чем заключаются нарушения, допущенные застройщиком: время просрочки.
  4. Расчет неустойки на день обращения или день просрочки в передачи недвижимости.
  5. Требования об оплате неустойки, сюда же можно включить требования о компенсации убытков и морального вреда.
  6. Срок для добровольного удовлетворения законных требований заявителя – обычно 10 дней с момента получения претензии. Но закон не запрещает установить и более продолжительный период.
  7. Действия, которые дольщик предпримет в случае, если застройщик откажется выплачивать неустойку добровольно.
  8. Реквизиты заявителя, по которым можно перечислить сумму, контактные данные , доступные для связи с дольщиком и уточнения нюансов претензии.

Досудебный документ должен быть датирован и подписан дольщиком или его представителем по закону, по доверенности. В силу закона без доверенности вправе действовать родители детей возрастом до 14 лет, опекуны недееспособных, ограниченно дееспособных лиц. По доверенности может действовать любое лиц, которое возьмется защищать интересы дольщика: гражданин, общественная организация по защите прав потребителей, юридическая компания, которая выкупит долг и будет взыскивать неустойку через арбитражный суд.

Рекомендуется направлять претензию заказным письмом с уведомлением о вручении или описью вложения. Можно посетить офис застройщика и вручить претензию под роспись лично уполномоченному лицу. Тогда второй экземпляр документа с подписью специалиста застройщика, имеющего право принимать такие документы, должен остаться у дольщика.

Возможны ситуации, когда претензия, врученная лично,  «потеряется» или ее примет неуполномоченный человек. Но это не служит причиной для отказа в принятии искового заявления и рассмотрении требований по документу в суде.

фото ДДУ в 2022 году

Подача искового заявления о взыскании неустойки ДДУ

Если застройщик проигнорировал претензию или не согласился с требованиями дольщика, то придется подавать исковое заявление. Граждане, которые покупают квартиру для личного и семейного пользования, обращаются в суд общей юрисдикции районного, городского, межмуниципального уровня и подают иск по месту государственной регистрации застройщика. Юридические лица подают иски о взыскании неустойки в арбитражный суд.

Исковое заявление оформляется по правилам ст. 131-135 ГПК РФ, ст. 125-128 АПК РФ. В документе обязательно указываются:

  1. Наименование судебной инстанции, ее адрес.
  2. Сведения об истце – персональная информация: Ф.И.О., место регистрации, наименования юридического лица- заявителя, контактные данные.
  3. Информация об ответчике – наименование компании, ее юридический адрес, контактные данные.
  4. Сведения о третьих лицах – нотариусе, специалистах Росреестра, если заявитель считает необходимым их участие в разбирательстве. Третьи лица могут быть привлечены к участию в деле по ходатайству сторон или инициативе суда уже в ходе судебного разбирательства.
  5. Цена иска: также должна быть рассчитана в описательной или просительной части или прилагается в качестве дополнению к исковому заявлению. Суд вправе пересчитать цену иска непосредственно при подготовке дела к разбирательству.

В описательной части иски обознается содержание спорной ситуации. Заявитель должен указать данные о договоре долевого участия, его сроке действия, условиях, индивидуальные признаки квартиры, которая должна быть передана или уже получена истцом. Также следует досконально описать, в чем заключаются допущенные нарушения со стороны ответчика: время, период просрочки, на какую дату заявитель требует неустойку. Обязательства застройщика считаются нарушенными на следующий день после дня, которая квартира должна быть передана. Если дольщик понес дополнительные убытки, то о них также нужно сообщить суду.

Суммы, затраченные на аренду жилья, должны быть подтверждены платежными документами, сам факт найма квартиры  — договором с собственником недвижимости. Моральный вред подтверждается медицинскими и иными документам, но может быть заявлен и без них, с учетом сложности ситуации, взаимодействия сторон.

Неустойка рассчитывается по формуле: Ставка ЦБ РФ (ключевая ставка) * на 1/150* сумму договора * количество дней просрочки.

В описательной части иска должны быть ссылки на пункты договора. Если до подачи в суд была претензия, то сведения о ней также нужно указать.

В просительной части иска заявитель вправе потребовать:

  1. Взыскать сумму неустойки на конкретный период.
  2. Получить 50% от размера присужденной неустойки.
  3. Взыскать моральный вред, а также убытки, которые причинены из-за несвоевременной передачи квартиры.

В рамках Закона о защите прав потребителей можно потребовать устранить выявленные недостатки в квартире, требовать расторжения договора долевого участия и возврата уплаченной суммы. Также можно потребовать возмещение расходов на устранение недостатков жилья.

фото иска по ДДУ в 2022 году

Документы для подачи искового заявления о взыскании неустойки

В суд понадобится принести:

  • паспорт истца;
  • копию договора долевого участия;
  • финансовый документ, которым подтверждается оплата ДДУ;
  • копию претензии застройщику, если она была направлена до обращения в суд;
  • копию договора уступки права требования неустойки, если заявитель обращается за взысканием платежей по цессии;
  • выписку ЕГРЮЛ компании-ответчика – для арбитражного суда;
  • документы, подтверждающие расходы заявителя – на аренду квартиры, оплату услуг юриста;
  • документы, подтверждающие право собственности на недвижимость – выписку ЕГРН, если на момент обращения в суд квартира передана дольщику;
  • квитанцию об оплаты госпошлины.

При обращении в суд общей юрисдикции по защите прав потребителей, включая по ФЗ № 214, нет необходимости оплачивать госпошлину, если цена иска не превышает 1 млн. рублей. В арбитражный суд госпошлину платить придется. Ее размер зависит от требуемой суммы неустойки. При удовлетворении исковых требований деньги за госпошлину возвращаются с ответчика.

фото документов по ДДУ в 2022 году

Ошибки дольщика при взыскании неустойки по ДДУ

Приводится распространенный перечень стратегических ошибок, которые допускают дольщики при взыскании неустойки:

  1. Отсчет даты от времени ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, а не от даты передачи квартиры. Следует внимательно читать договор долевого участия.
  2. Неверное определение стоимости договора долевого участия, особенно когда застройщик намеренно не указывают его в сделке, а прописывает стоимость за каждый квадратный метр.
  3. Накопительство неустойки. Дольщик считает, что чем больше просрочка, тем выше неустойка и возможность получить выгоды от нарушения застройщиком прав истца. На практике, если застройщик не сдает квартиру вовремя, то это означает, что у него нет денег на счетах, либо компания готовится к банкротству, а ее владельцу могут стать субъектами уголовного преследования и пытаться скрываться от правосудия. В результате застройщик может оказаться без квартиры, с исполнительным листом, но невозможностью получить по нему выплаты.
  4. Отказ от неустойки взамен квартиры. Застройщик может тянуть с передачей жилья и требовать подписать отказ от неустойки. Не следует идти на поводу у недобросовестных контрагентов. Если застройщик не хочет передавать недвижимость, то можно подать иск о признании права собственности на квартиру и передачи ее в пользования заявителя.

Также на основании Постановления Правительства РФ № 423 от 02.04.2020 года неустойку нельзя взыскать с 03.04.2020 по 1.01.2021 года. За этот период штрафные платежи не начисляются и неустойка приставами не взыскивается. Не исключены варианты, когда застройщик подписывает документы «задним числом», подделывает подписи дольщиков, продает квартиры не напрямую, а с использованием фирм-посредников, которые после реализации жилья, быстро ликвидируются, и дольщики остаются ни с чем.

Государство предпринимает меры по спасению обманутых дольщиков. Их проблемами занимаются уполномоченные должностные лица, оплата за квартиры по новым правилам ведется исключительно через депозитные счета, обязательно страхование ответственности застройщика. Но проблема сохраняется. Следует не копить неустойку длительное время, а обращаться за защитой прав в переговорном и судебном порядке.

Ответы на частые вопросы

Команда профессионалов

юрист по недвижимости

Калуцкий Алексей

Юрист по недвижимости

Окончил высшую школу экономики по специальности юриспруденция. Имеет более 80 успешных кейсов по вопросам недвижимости, спорам с застройщиками и прочими жилищными вопросами.

фото юриста

Саджаров Рустам

Юрист по финансовым операциям

Окончил Московский финансово-юридический университет. Большой опыт работы с банками, обманутыми дольщиками, споры с ЖКУ

Юрист по семейным делам

Панова Милана

Юрист по семейным и трудовым спорам

Закончила Московский государственный педагогический университет имеет большой опыт решения ситуаций по семейным и трудовым спорам. Также есть опыт в сфере защиты прав потребителей

юрист по банкртотству

Глушко Николай

Юрист по работе с юр лицами

Закончила Южный федеральный университет работает в области открытия ООО и ИП, закрытие и банкротство фирм, а также другими вопросами организаций.

автоюрист

Краснощеков Дмитрий

Автоюрист, споры со страховыми компаниями

Закончил Международный юридический институт огромное количество выигранных дел связанных с автомобилями и спорами со страховыми компаниями. Также есть ряд побед в других юридических сферах

юрист по делопроизводству

Кулешова Анастасия

Юрист общей практики

Выпускник Калужского государственного университета есть успешный опыт во многих юридических делах. Анастасия поможет грамотно составить иск, проверит договор или представит ваши интересы в суде

Публикации по теме
Результатов не найдено.