Содержание:
- Срок взыскания неустойки по договору долевого участия
- Нюансы взыскания неустойки по периодам по договору долевого участия
- Оформление претензии по взысканию неустойки
- Подготовка искового заявления в суд
- За какой период взыскать неустойку не получится
Неустойка по договору долевого участия представляет собой разновидность гражданско-правовой ответственности застройщика. Она предоставляется по судебному решению или, реже, добровольно — если компания не желает тратить время на судебное разбирательство. На практике большинство дел о взыскании пени рассматриваются в суде, так как застройщик не желает платить и старается оттянуть выплату. Если просрочка в передаче квартиры наступила, а право на неустойку доказано фактами и письменными сведениями, то решение суда будет положительным.
Срок взыскания неустойки по договору долевого участия
Исковая давность по таким делам составляет три года и рассчитывается за каждый период отдельно – включая дни и месяцы просрочки. Взыскать неустойку можно на следующий день после даты, когда застройщик обязан передать квартиру, подписать с дольщиком акт приема передачи недвижимости.
Принять квартиру дольщик должен в течение двух месяцев со дня получения извещения от застройщика. Если этого не сделать, то застройщик составит односторонний акт приема передачи и тогда право на неустойку может быть ограничено. Взыскатель получит не всю сумму либо ему полностью будет отказано в неустойке в суде.
В правоприменительной практике сложилось несколько подходов к расчету периодов неустойки. Можно дробить их по месяцам и подавать отдельные исковые заявления. Также предоставлена возможность взыскать неустойку за весь период просрочки: с даты, следующей за днем, когда застройщик был обязан передать квартиру, и до обращения с исковым заявлением в суд. В ходе разбирательства у истца есть право уточнить требования и взыскать неустойку, рассчитанную до дня вынесения решения. Для этого понадобится подать отдельное письменное ходатайство. Можно потребовать неустойку и за будущий период, если застройщик не передал жилплощадь на момент судебного разбирательства.
Нюансы взыскания неустойки по периодам по договору долевого участия
Необходимо различать срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи объекта недвижимости по договору долевого участия. Такие даты могут значительно отличаться. Так, дом передается в августе 2020 года, в то время как квартира может оформляться по акту через полгода или другой срок. Дата передачи квартиры должна быть указана в договоре. Застройщик стремится минимизировать свою ответственность и может намеренно не указывать в договоре конкретные сроки передачи жилья, а обозначает период, отсчитываемый от даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию (три месяца, полгода и т.д.). Сроки следует уточнять до подготовки претензии и обращения с исковым заявлением в суд. Ставку рефинансирования следует принять на момент обращения с требованиями в суд. Можно учитывать ставку по периодам, за которые скопилась неустойка.
Чем раньше дольщик предъявляет требования о неустойке, тем выше у него шанс получить положенные деньги. Даже если судебное решение вынесено в пользу заявителя, то это не значит, что он сразу получит положенные деньги. Застройщик может намеренно уменьшать деньги на счете, выводя их посредством сомнительных схем на посторонние счета и обналичивая через подставных лиц. Недобросовестный должник может продать все квартиры еще до того как дольщик оформит претензию и подаст иск в суд. Сложилась практика, когда для строительства каждого многоквартирного дома застройщик регистрирует отдельное юридическое лицо – посредника, который производит расчеты с дольщиком и берет на себя обязательства по передаче квартиры. Если они не исполнены, то застройщик торопится подать заявление на банкротство и тогда неустойку взыскать сложнее.
Наличие долга по неустойке не служит основанием для принудительного банкротства застройщика, что также не в пользу дольщика. Неустойка, присужденная судом, может не выплачиваться годами. Рекомендуется взыскивать неустойку, когда застройщик не выполнил свои обязательства в течение 2-3 месяцев. В срок просрочки не включаются день передачи квартиры по акту, а также последний день исполнения договора долевого участия.
Оформление претензии по взысканию неустойки
Ее рекомендуется подготовить и отправить заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении еще до обращения с иском в суд. Претензия обязательна, если планируется обращаться в арбитражную инстанцию. Она нужна, чтобы кроме неустойки получить от застройщика штраф в 50% от суммы неисполненного обязательства по закону о защите прав потребителей. Срок рассмотрения документа составляет 10 дней с момента получения. В претензии понадобится указать банковские реквизиты, сведения о застройщике и должнике, срок просрочки, расчет неустойки за каждый период. Документ с копией ДДУ следует отправить на юридический адрес застройщика. Узнать его можно в договоре, по выписке из ЕГРЮЛ (желательно заказать заранее) или на сайте застройщика.
С претензией можно посетить офис застройщика и вручить ее уполномоченному специалисту под роспись. Понадобятся два экземпляра: один остается у застройщика, на другом расписывается уполномоченный специалист. Однако рекомендуется направлять претензию заказным письмом, чтобы застройщик позже не сослался на то, что претензию принял неуполномоченный специалист или она вовсе «потерялась». Взыскатель вправе установить любой срок ответа на претензию. Если его не последовало или когда застройщик не согласен выплатить неустойку добровольно, что чаще и происходит, то заставить его платить могут только суд и судебные приставы-исполнители.
Подготовка искового заявления в суд
Сроки рассчитываются на момент подачи иска. В ходе разбирательства сумму неустойки можно уточнить. Также есть возможность потребовать штраф, компенсировать расходы на оформление документов и юридическую помощь, взыскать штраф в пользу потребителя.
Исковое заявление можно подать в суд общей юрисдикции или арбитражную инстанцию. Если неустойку взыскивает гражданин, то нужно обращаться в суд по месту своего жительства, по месту нахождения застройщика или по месту исполнения договора долевого участия. Рекомендуется обращаться с иском по месту своего жительства. Если обращаться с иском по адресу нахождения застройщика, то можно столкнуться с практикой, когда суд лоялен к застройщику и может существенно снизить неустойку или совсем отказать в ее взыскании.
В арбитражный суд нужно обращаться, если неустойку взыскивает юридическое лицо – в том числе компании, которой дольщик уступил право требования такого платежа. Для подачи иска в арбитражный суд понадобится предварительно подготовить претензию, запросить на застройщика свежую выписку ЕГРЮЛ.
В иске обязательны следующие элементы:
- Вводная часть – наименование суда, сведения о сторонах и третьих лицах.
- Описательная часть – обстоятельства заключения договора долевого участия, факт неисполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры, срок просрочки и сумма неустойки.
- Расчет исковых требований неустойки на момент обращения в суд. Позже сумму можно дополнить.
- Требования о выплате неустойке, компенсации расходов, возмещение морального вреда (если есть возможность доказать его наличие).
- Перечень документов, письменные ходатайства – об истребовании документов у застройщика, об обеспечении иска, вызове свидетелей для дачи показаний.
- Сведения об оплате госпошлины. Если цена иска до 1 млн. рублей, то ее платить не нужно.
При наличии оснований для взысканий неустойки у заявителя есть шансы ее получить. Но застройщик готовится к претензиям дольщиков заранее, будет стараться затянуть процесс. Для этого намеренно используются манипуляции – когда к апелляционной жалобе прилагаются не все документы, и она остается без движения, а на исправление застройщик получает еще время. Также к моменту подачи иска, апелляционных, кассационных жалоб у застройщика может не быть денег, что также усложняет процесс взыскания.
За какой период взыскать неустойку не получится
Неустойку не получится взыскать при пропуске срока исковой давности. За каждый месяц и даже день он составляет три года. Суд обязан принять иск, даже если срок давности пропущен. О пропуске заявляет ответчик, если такой недостаток есть, то застройщик при подготовке дела к слушанию или на стадии судебного разбирательства об этом заявит.
Также получить неустойку не получится за период просрочки с 3.04.2020 год по 1.01. 2021 год – на основании Постановления Правительства № 423. За этот период она не будет начислена. От оплаты неустойки за такой отрезок времени освобождаются все застройщики – независимо от того, по каким причинам они не передали квартиру. За этот период нельзя взыскать ранее начисленную, присужденную неустойку, что чревато для дольщика злоупотреблениями со стороны застройщика.
Он может намеренно сокращать периоды взыскания. Так, возможны случаи, когда компания просит подписать дополнительное соглашение о продлении сроков передачи квартиры или отказ от неустойки. На подобное идти не стоит. Дольщик не обязан ждать больше времени, чем предполагалось по договору долевого участия. Спорные ситуации с застройщиком следует решать в судебном и претензионном порядке, для чего потребуется поддержка юриста.
