Содержание:
Неустойка по договору долевого участия – гражданско-правовая ответственность застройщика за несвоевременную передачу квартиры по ДДУ. Выплата предусмотрена ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214 от 30.12.2004 г. Неустойка выплачивается в случае просрочки в передаче квартиры.
Не имеет значение срок, в течение которого застройщик не выполнял свои обязательства. Просрочка может составлять несколько лет и даже один день. За все время полагается выплата, которая может быть получена в договорном и, чаще, судебном порядке. Застройщик редко соглашается выплачивать неустойку добровольно. Приходится обращаться в суд и требовать привлечь должника к ответственности в принудительном порядке.
Как рассчитывается сумма неустойки
Для расчета используется ключевая ставка ЦБ РФ. Она периодически меняется. С января 2016 года ставка рефинансирования и ключевая ставка уравнялись. Для расчета неустойки можно использовать любую ставку, действующую на период просрочки.
Считать можно уже на следующий день после просрочки. Рекомендуется подавать на неустойку, если застройщик не выполнил свои обязательства в течение двух, трех месяцев с момента, когда квартира должна быть передана по акту.
Необходимо отличать сроки ввода дома в эксплуатацию и сроки передачи квартиры. В договоре они могут не совпадать, либо застройщик намеренно не указывает сроки или обозначает их непонятно. Так, срок может быть указан как два месяца после ввода дома в эксплуатацию. Сама дата ввода в ДДУ может не обозначаться, что создает дополнительные сложности. Тогда следует затребовать у застройщика, в том числе посредством ходатайства в суде, проектную декларацию.
Так, если стоимость квартиры составляет 30000000 млн. рублей и дольщик – физическое лицо. Застройщик должен был сдать ее 1 августа 2020 года и не сдал на 22 июля 2021 года. Срок просрочки исчисляется со 2 августа 2020 года. Но здесь есть нюанс. Согласно Постановлению Правительства РФ № 423 от 2 апреля 2020 года до 1.01.2021 года неустойка по неисполненным ДДУ с периода 3.04.2020 года по 1.01.2021 года не начисляется. Следовательно, неустойка считается с 1 января 2021 года по срок неисполнения обязательства – 203 дня просрочки.
Таким образом, она составит произведение: 3000000 х203х5.5/1/ 150 =426300 рублей неустойки. 5.5 – ключевая ставка ЦБ РФ, действующая на июль 2021 года. Разрешено рассчитать неустойку по периодам и использовать другой показатель ставки. При необходимости сумму можно скорректировать на судебном заседании.
Неустойка рассчитывается исходя из цены договора долевого участия. Если дольщик оформил уступку права требования, то стоимость такой сделки может отличаться от изначальной стоимости договора. При расчете необходимо учитывать реальную цену квартиры, которая прописана в первой сделке ДДУ. Если общей цены не указано, то необходимо смотреть, сколько стоит квадратный метр жилья. Такая информация должна быть обязательна в договоре. При этом запрещено ограничивать цедента (того, кто получил право требования по сделку уступки) в требовании неустойки, если только такое условие не указано в договоре цессии.
Получить неустойку можно и после подписания акта приема-передачи квартиры с просрочкой срока. Застройщик не вправе отказывать передавать ключи, обосновывая это тем, что дольщик обращается в суд. Также не нужно подписывать соглашение о продлении срока передачи квартиры.
Способы получения неустойки по договору долевого участия
Можно оформить претензию на имя застройщика. В ФЗ № 214, других нормативных актах не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора. Но он желателен для того, чтобы доказать факт обращения к застройщику и желание не доводить дело до суда. На практике застройщик к моменту просрочки обычно находятся на стадии банкротства и не располагают необходимой суммой.
Претензия – формальное действие и возможность защита права потребителя. Документ может быть оформлен в свободной форме. В нем необходимо указать персональные данные заявителя – Ф.И.О., адрес регистрации или место проживания. Далее следует указать срок просрочки и произвести расчеты.
Необходимо обозначить банковские реквизиты и срок для добровольного удовлетворения требований дольщика. Обычно это 10 дней, но можно предоставить и более длительный срок. Претензия должна быть подписана заявителем или его представителем. Документ следует направить заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
[gdlr_button href=»https://isklight.ru/kontakty/» target=»_self» size=»medium» background=»#ec4933″ color=»#ffffff» border_color=»#999999″]Бесплатная консультация[/gdlr_button]Оформление искового заявления
Если ответ на претензию не поступил или он не устроит взыскателя, то понадобится оформить исковое заявление. При его составлении учитываются положения ФЗ № 214, ГК РФ, ГПК, АПК РФ, а также договора долевого участия. До подачи иска понадобится изучить положения сделки – узнать полную стоимость квартиры, выяснить срок подписания акта приема-передачи. Иск оформляется по правилам ст. 131-135 ГПК РФ. Документ предоставляется в письменной форме. В исковом заявлении обязательные следующие элементы:
- Ф.И.О. дольщика, сведения о месте жительства или адресе фактической регистрации.
- Данные об ответчике; заблаговременно следует заказать выписку ЕГРЮЛ, если есть сомнения о наименовании организации. На каждый дом может быть оформлен ООО- посредник. Нужно учитывать наименования контрагента в договоре ДДУ.
- Цена иска – неустойка + дополнительные требования имущественного характера. Можно также потребовать взыскать моральный вред, средства за пользование чужими деньгами, если на момент обращения с иском застройщик.
- Третьи лица, которые не заявляют самостоятельные требования. Ими могут быть: Росреестр, залогодержатель ипотеки (банк, кредитная организация, работающая с материнским капиталом).
В исковом заявлении нужно изложить обстоятельства заключения договора долевого участия – сведения об объекте недвижимости, сроки, условия – дата передачи объекта по сделке, срок просрочки, информацию взаимодействия с застройщиками. Если сумма взыскивается по договору уступки, то об этом также следует указать. Необходимо привести подробные расчеты неустойки. Ее можно взыскать за весь период, по периодам. Также в процессе разбирательства можно уточнить исковые требования и взыскать с застройщика неустойку до вынесения судом решения.
Обратиться с иском можно в суд общей юрисдикции – если заявитель физическое лицо. При уступке права требования неустойки ИП или юридическому лицу заявление понадобится подавать иск в арбитражный суд. Исковое заявление должно быть датировано и подписано. Копии иска с копиями документов следует разослать всем участникам дела. Застройщик направляет на иск возражения.
Нужно быть готовым к тому, что ответчик будет требовать снизить неустойку на основании ст. 333 ГК РФ, обосновывая это своим плохим материальным положением и состоянием, близким к банкротству.
Рассмотрение дела зависит от того, за какой период требуется неустойка, передела ли застройщик квартиру. Не рекомендуется уклоняться от приемки недвижимости, так как на отказ застройщик позже может сослаться в суде. Односторонний акт приемки может существенно повлиять на размер неустойки.
Также не нужно копить неустойку годами. Если застройщик не передает квартиру, то через два месяца просрочки дольщик вправе расторгнуть договор ДДУ в одностороннем порядке. Тогда можно требовать неустойку за пользование чужими средствами – 3% за каждый день просрочки от стоимости неисполненных обязательств. Также дополнительно можно потребовать штраф в размере 50% от суммы неисполненных обязательств по договору долевого участия.
Судебная практика сводится к тому, что при вынесении решения размер неустойки может быть значительно снижен. Также возможны проблемы на стадии исполнительного производства, так как на момент вынесения судебного решения у застройщика может не остаться денег, и он банкротится.
Требования о неустойки не включаются в лист ожидания требований кредиторов, что еще более усложняет процедуру взыскания. Обращаться с претензией и иском нужно уже после нескольких месяцев просрочки в передаче квартиры. Также если истец располагает сведениями о наличии у застройщика имущества или денег, то на стадии подачи иска нужно оформлять ходатайство об обеспечении исковых требований. Тогда суд вправе наложить на имущество застройщика запрет на распоряжение активами до вынесения судебного решения и его исполнения. Для взыскания неустойки целесообразно заручиться помощью юриста.
