Взыскание неустойки по договору участия в долевом строительстве в 2021 году

Содержание статьи (нажмите для быстрого перехода):

1. Когда застройщик обязан платить неустойку
2. Как рассчитывается неустойка по договору участия в долевом строительстве
3. За какой период неустойку взыскать невозможно
4. Порядок взыскания с застройщика неустойки в 2021 году
5. Оформление искового заявления для взыскания неустойки по ДДУ

Согласно ФЗ № 214 застройщик несет ответственность перед дольщиком за несвоевременную передачу квартиры по договору долевого участия (ДДУ). Предусмотрена возможность взыскания неустойки с компании-правонарушителя. Размер такой финансовой ответственности зависит от суммы ДДУ, периода просрочки. Если спор дошел до суда, то сумма неустойки может быть снижен  на основании ГК РФ – ст. 333, то есть, когда размер неустойки признается не соответствующий степени нарушения обязательства. В 2021 году для расчета неустойки по договору участия в долевом строительстве применяется ставка рефинансирования ЦБ РФ. С 2016 года она равна ключевой ставке, которая изменяется по периодам в зависимости от темпов инфляции.

Когда застройщик обязан платить неустойку

Ответственность в виде неустойки возможна, если наступила просрочка по договору долевого строительства. В сделке должны быть указаны сроки передачи квартиры дольщику. Также оплата возможна, если по сделке ДДУ состоялась уступка прав требования жилья. Неустойка тогда будет рассчитана от изначальной суммы договора долевого участия.

Обязанность платить возникает в следующих случаях:

• если есть нарушение сроков передачи квартиры, и они подтверждены документами.
• при недобросовестном выполнении договора долевого участия. Тогда дополнительно можно потребовать расторжения сделки и уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ.
• если застройщик отказывается устранять дефекты в квартире. Защита прав возможна на основании требований потребителя об устранении недостатков в разумный срок. Можно расторгнуть договор долевого участия, потребовать возмещения убытков и расходов на юридическую помощь, включая судебное представительство.

Право на неустойку есть у дольщика, с которым заключен ДДУ. Выплаты могут полагаться и юридическим лицам-инвесторам, приобретающим жилье для его последующей перепродажи.

Имеет значение и срок сдачи квартиры. В договоре он может быть обозначен как квартал года или указывается конкретная дата. Не совсем добросовестные застройщик могут привязать срок сдачи к сроку ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, который может несколько раз переноситься и вообще не указываться.

Следует внимательно читать договор долевого участия еще на стадии его заключения, получить оригинал документа. Если неустойка взыскивается по переуступке права требования, то нужно выяснить изначальные сроки сдачи жилья и стоимость договора.

Также в договоре срок может отсчитываться с периода сдачи МКД в эксплуатацию. Так, дом может быть сдан 1.06.2021 года, а квартира – в течение 6 месяцев после указанной даты, но не позднее 1 декабря 2021 года. Неустойку тогда следует рассчитывать со 2 декабря указанного года.

Как рассчитывается неустойка по договору участия в долевом строительстве

Ее рассчитывают за каждый день просрочки. Для расчетов применяются актуальные ставки рефинансирования ЦБ РФ. Для юридических лиц она составляет 0.033 от ставки, для физических лиц – 0.066 за каждый день просрочки. Но учитывается, что застройщик может ввести дом в эксплуатацию ранее даты, указанной в договоре. Следует дождаться срока истечения обязательства по передаче квартиры. Если застройщик не обратился с уведомлением о подписании акта приема-передачи жилья, то неустойку можно рассчитывать с первого дня просрочки.

Взыскать неустойку можно за весь период просрочки или по периодам. Ключевую ставку можно применять как на момент обращения в суд или по показателям, которые действовали за каждый месяц просрочки.

За какой период неустойку взыскать невозможно

Если заявитель обратился с претензией или иском к застройщику, то неустойка не начисляется за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года. Это возможно на основании Постановления Правительства России от 02.04.2020 г. № 423. За период с 3 апреля 2020 года по 1 января не получится взыскать неустойку, даже если просрочка наступила по вине застройщика и не связана с коронавирусными ограничениями. Запрещено регистрировать недобросовестных застройщиков в реестрах объектов-долгостроев. Не получится взыскать уже начисленную неустойку и проценты за использование чужими деньгами, включая случаи, когда дольщик расторгнул договор долевого участия в одностороннем порядке.

Также неустойку не получится взыскать, если дольщик намеренно уклоняется от подписания акта приема-передачи квартиры. Застройщик вправе составить односторонний акт – через 2 месяца после направления уведомления дольщику о необходимости принять квартиру.

Недобросовестные застройщики могут требовать подписать дополнительное соглашение о продлении сроков сдачи квартиры или отказе от неустойки. Возможны и ложные односторонние акты, которые застройщик оформляет задним числом и подписывает по поддельной нотариальной доверенности. Если такие факты выявлены, то следует обращаться в полицию.

Банкротство застройщика не освобождает его от обязанности оплаты неустойки. Но штрафы, пени не служат самостоятельным основанием для признания фирмы застройщика финансово несостоятельной.

Порядок взыскания с застройщика неустойки в 2021 году

Независимо от года, когда заявитель принял решение действовать, желательно направить застройщику письменную претензию. Она обязательна, если взыскатель .юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Тогда спор решается в арбитражном суде, и он не примет иск, если не будет соблюден досудебный порядок решения спора.

При обращении в суд общей юрисдикции досудебный порядок желателен. Если требования включают в себя нормы закона о защите прав потребителей, то претензию нужно обязательно оформить.

По закону о защите прав потребителей заявитель, помимо оплаты неустойки по ФЗ № 214, вправе потребовать:

1. Устранить недостатки в разумный срок. Часто застройщик передает квартиру с погрешностями и не торопится устранять проблемы самостоятельно. В суде можно потребовать устранить недостатки или починить квартиру самостоятельно, а расходы, подтвержденные документально, взыскать с застройщика.
2. Возместить ущерб – убытки от просрочки (когда застройщик вынужден снимать жилье и платить дополнительно взыскиваются отдельно). Ущерб также может быть связан с причинением вреда жизни и здоровью потребителя. Его следует доказать в суде при помощи медицинских документов,  экспертизы.
3. Неустойку по ДДУ, положенную по ФЗ № 214, предварительно следует ее рассчитать.

Претензия оформляется в свободной форме. В ней обязательна информация о сторонах спора. Также следует указать на период просрочки, актуальные ключевые ставки ЦБ РФ. В документе нужно привести подробные расчеты неустойки за весь период взыскания. Позже, если дело дойдет до суда, сумму неустойки можно будет уточнить по отдельному ходатайству.

Следует выяснить точный юридический адрес застройщика. Его можно узнать из проектной документации на сайте компании. Претензия должна быть подписана заявителем или его уполномоченным представителем. Ее нужно направить заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

Если передать документ лично, то претензия может «затеряться» или ее примет неуполномоченный специалист. Срок ответа на претензию должен быть не меньше 10 дней. Может быть предусмотрен и более значительный период. Если ответа не поступило, то понадобится подавать исковое заявление.

Оформление искового заявления для взыскания неустойки по ДДУ

В 2021 году порядок взыскания неустойки по договору долевого участия не изменился. Если взыскатель физическое лицо, то иск понадобится оформить по правилам ст. 131-132 ГПК РФ. Юридическое лицо оформляет исковое заявление в арбитражный суд по нормам ст. 126-127 АПК РФ. В иске обязательна вводная информация – сведения о сторонах, их месте регистрации или фактического пребывания, цена иска, данные о третьих лицах.

В описательной части иска необходимо изложить сведения об условиях договора долевого участия. Нужно указать срок просрочки, а также период, за который заявитель решил взыскать неустойку. Можно также уточнить исковые требования и увеличить требования о неустойке на момент принятия судебного решения.

В исковом заявлении следует обозначить следующие требования:

1. Взыскать с застройщика неустойку за конкретный период.
2. Взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами – по ст. 395 ГК РФ.
3. Расторгнуть договор долевого участия, если застройщик не собирается передавать квартиру и возвращать деньги.
4. Взыскать с застройщика убытки за несвоевременную передачу квартиры или отсутствие жилья, за которое заплачены деньги. Убытки следует доказать – договором аренды жилплощади (квартира, частный дом), документами о найме временного жилья (гостиница, хостел).
5. Взыскать с застройщика моральный вред. Его наличие также потребуется доказывать – медицинскими документами. Если в иске есть необходимость заявлять моральный ущерб, то нужно указывать значительную сумму, так как на практике суды снижают сумму возмещения морального вреда, или вовсе отказывают в его взыскании.
6. Получить с застройщика возмещение судебных расходов, затрат на оплату государственной пошлины. Если сумма неустойки не превышает 1 миллион рублей, то госпошлину платить не нужно.
7. Взыскать штраф в размере 50% от стоимости неисполненных обязательств по договору участия в долевом строительстве.

Если медлить с взысканием неустойки, то застройщик может распродать квартиры через подставных лиц. Для каждого дома может быть создана фирма-однодневка, которая реализует квартиры по доверенности через цепочку посредников. Промедление грозит тем, что на момент вынесение судебного решения у застройщика не будет денег и исполнительное производство может растянуться на годы.

При обращении в суд за взыскание неустойки в 2021 году и в будущем необходимо заручиться помощью компании, которая готова представить интересы доверителя в претензионном и судебном порядке. Возможна и передача права на неустойку в порядке цессии. Для этого заключается отдельная сделка, в котором у дольщика выкупает неустойку посредник. Он обращается в суд и взыскивает с застройщика неустойку и сопутствие расходы. Дольщик получает сумму гораздо ниже неустойки, но в этом есть преимущества. Судебное разбирательство, исполнительное производство могут растянуться на месяцы, у застройщика не окажется денег на момент присуждение неустойки.

Посредник выплачивает сумму 30-50% от первоначального размера неустойки. Решение остается за дольщиком. Следует не медлить с взысканием и своевременно обращаться с претензией к застройщику и в суд. Также имеет значение своевременная юридическая поддержка дольщика, особенно когда застройщик отказывается передавать квартиру и готовится объявить себя банкротом.